（3）农地未经政府赋权直接参与第三产业模式。 北京某些行政村未经批准，开发“小产权”总土地面积2000亩地，功能集别墅、公寓、住宅、商业中心、星级酒店为一体。起售价2700元/平方米，均价3000元/平方米，最高3300元/平方米。农民的福利，一是其住宅还房“正房一还一，偏房二折一（赠送10平米），超出面积600元/平米；二是实行18岁以下独生子女每人每年1000元生活补贴，18岁以上粮食补助，50岁以上每人每年3600元养老金补贴。乡镇政府颁发房屋产权证，享有房屋永久所有权和出租、转让、买卖、赠与、继承权利，办理变更手续。

　　广东南海市和广州海珠区下渡村也 属于自己赋权。2004年，南海市在未经批准的情况下将占全市大部分的宅基地、村边地、果园用地自建厂房和住宅出租或合资，参与第三产业分工。 广州海珠区下渡村是广州中心城区名副其实的城中村。1990年代后期以来，村民利用宅基地兴建大量“小产权”房屋用于出租。

　　河南旅游项目“华夏第一龙”，租用集体荒山，龙头龙身规划占地2000多亩（不含停车场、酒店等附属设施），2002年动工，预计20009年10月1日完工。

　　（4）农地入股农业合作社模式。 重庆市工商行政管理局〔2007〕17号) 文件规定：“在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。”重庆做法，一是将“农业经营”范围扩大到兴办农民专业合作社，从事农产品加工合作，组建信用合作社、消费合作社。二是将土地入股法人化。

　　当前土地股份合作社主要形式三种：一是将村集体土地与村集体经营性资产折股量化分配到社员个人，经营收益按股分红。二是将农民承包土地经营权股权化，统一规划、独立核算、按股分红。三是农民以承包土地经营权折价参股，实行保底收入+盈余分红。所经营范围， 一是多种经营，二是专业经营果树、花木。

　　（5）村集体反租倒包、租赁承包农地模式。 辽宁海城东三道村以每亩保底收入集中土地，然后发包给有经验的农民个人经营。本村土地不够用了，就租赁、承包其他村的土地，并按照同样的办法经营。

　　2、 流转动力。 土地流转的动力来自四个方面。一是作为承担制度供给的中央政府。二是作为具体承办的地方政府。三是作为承包土地经营权的发包方和承包方。四是作为制度精英的理论界。

　　（1）理论界的动力。 作为制度精英，理论界大都 以产权经济学为主要支点，提出了以明晰产权关系和产权主体为基础的四类土地流转诉求：一是实行土地私有制，放开所有权市场。二是实行所有权、使用权分离制，所有权归国家或集体，使用权归农民，放开使用权市场。三是实行农民“水佃制”，允许农民所佃土地市场交易。四是实行土地承包制，在规定承包期内允许农地市场交易。

　　（2 ）农村社会的动力。 作为承包土地经营权的发包方和承包方，为了解决“以地生财”、“以地招商”、“以地兴农”等脱贫致富的矛盾，不管那种理论，只要能够使他们富起来就采用。当然，发包方和承包方在对待政府方面利益很多共同，但就内部而言则各自都盘算自己在土地流转中的利益最大化。

　　（3 ）中央政府的动力。 作为承担制度供给的中央政府选择土地承包制，一是希望维持土地公有制，从而继续确保对农村稳定、发展的控制；二是希望集体土地在保证补偿的条件下继续提供低成本的城市化、工业化的支持；三是希望通过 土地流转 整合农村资源，推进农业规模经营，从而改变传统农业，建设社会主义新农村。

　　（4 ）地方政府的动力。 作为具体承办的地方政府选择机会主义策略主导土地流转：一是 着眼于地方经济需求。大多数地方的经济并不发达， 地方政府为了转嫁公共品生产成本和增加地方财政积累，便利用法律赋予的行政和市场双主体 的身份，选择以地生财和转嫁公共品生产成本的公共策略主导土地流转。二是着眼于上级的政治压力。在中央新农村建设的政治任务提出后，地方政府在主导土地流转时不得不从政治角度兼顾农民的利益，从而适度收敛了转嫁公共品生产成本和“以地生财”的主导土地流转的公共策略。

　　（三）主要问题

　　1 、土地流转方案脱离实际。 当前的主要 偏差，就是地方政府不以市场交易原则处理 土地流转 问题。一是地方政府从政治需要考虑问题。分析有利的因素多，不利的因素少。草率决定，盲目跟风。二是强迫命令 农民反租土地，然后替代市场外包。三是事前夸大土地流转预期 而
事后不能兑现预期，引起农民对政府不满。四是 政府和村集体经济组织 利用反租倒包牟取价差。五是 企业跑马圈地、囤集居奇、转手倒卖、“以租代征”。六是 政府鼓励进城农民退出承包地、宅基地并由政府回购、置换 的政策造成大量失地失业失房农民。 我国是以传统农业为主体的国家。由于工商业在许多农业地区 发展相当缓慢，农民对土地的依赖性极大。相当地方政府 强农民所难，大干快上 大规模推动土地规模经营的结果， 演生出很多新的社会矛盾。