⑶估价前提

对资产租金价格进行评估，首先应确定估价前提，因租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性。如就某项目我们设定的估价前提为：

①资产按当前使用用途继续使用；

②租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；

③租金在每个租赁年度期末支付；

④租赁期限按n年考虑；

⑤租金价格的估价基础是相应的××《资产评估报告书》；

⑥相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；

⑦租赁双方的约定的其他条件，如由承租方承担相关税费、资产的保险费、正常维护费用等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。

⑷估价思路

以预期原理为基础，根据评估确定的某项资产的评估价值P_0j、租赁期满资产的剩余价值（回收价值）S_vj、折现系数i、租赁期间n，确定估价对象未来n年租期内每年的等额年净租金P_zj，

上述参数间的关系如下：

P_0j＝P_zj/(1＋i)¹＋P_zj/(1＋i)²＋……… ＋P_zj/(1＋i)ⁿ＋S_vj/(1＋i)ⁿ

根据上式求取等额年净租金P_zj，在此基础上，再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格。

    2．年租金价格的确定

⑴等额年净租金的确定

机器设备类资产的年净租金按下式确定。

n

P_z＝ ∑P_zj

j=1

P_0j^.i^.(1＋i)ⁿ－S_vj^.i

其中，P_zj＝ ───────

[(1+i)ⁿ-1]

（P_0j－P_j×δ_j）

S_vj＝P_0j－───────×n

N_j

上式当中，各符号的含义为：

P_zj——某项资产等额年净租金

P_z——各项资产等额年净租金之和

P_0j——某单项资产评估净值

P_j——某单项资产的评估原值

i——折现率

n——租赁期限

S_vj——租赁期满时某单项资产的剩余价值

N_j ——某单项资产的预计尚可使用年限

δ_j——固定资产的净残值率

j——为某类资产的项次

注：当NS_vj＝P_j×δ_j

相关参数的确定方法：

①某单项资产评估净值（P_0j）的确定：根据××《资产评估报告书》的评估结果确定；

②租赁期限n的确定：根据租赁双方的协议，按n年确定；

③某单项资产的评估原值（Pj）的确定：根据××《资产评估报告书》的评估结果确定；

④某单项资产的预计尚可使用年限（N_j）的确定：根据××《资产评估报告书》的相关评估工作底稿确定；

⑤固定资产的净残值率（δ_j）的确定：根据资产类别，分别按1％～3％考虑；

⑥折现率的确定：折现率的确定应综合考虑资金的时间价值因素（可参考银行同期利率）、风险因素、所涉及行业的总资产报酬率（或基准收益率）等分析确定。