以上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评估得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题：

⑴未考虑设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。

⑵未考虑机会成本及行业平均利润。

对一种正常情况下的租赁行为，作为出租方而言，最基本的要求是获取与自己经营原资产大致相同的收益额。因出租方投资购买该等资产的目的是用于再生产，获取一定的收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧失投资其他领域的机会；另外，作为投资者，投资该领域的目的是为了获取不低于该行业的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。

⑶未考虑资产的现实价值情况。

资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险，倘若租赁合同当中明确设备维护费用由承租方承担，显然新设备与旧设备是不同的。

二、推荐的机器设备年租金价格评估方法

鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述因素之后确定的年租金价格的评估方法。

1．年租金评估技术路线的确定

年租金评估采用收益法。即通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。对年租金价格的评估方法是按上述原理，以评估的现值为基础，确定未来的预期收益额。其具体步骤如下：

⑴首先确定年租金定义

年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。为此，我们预先假设，所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。

⑵年净租金确定需考虑的因素

年租金价格的确定是以各项资产价值评估结果为基础，结合价值评估过程中对该项资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等。