（五）自建建筑物的营业税计算问题

1.自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围。

2.出租或投资入股的自建建筑物，其自建行为也不是建筑业的征税范围。

3.自建的房屋对外销售，其自建行为首先应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税。（两道营业税）

（1）建筑业

营业额=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

应纳营业税税额=营业额×税率（3%）

（2）销售不动产

应纳营业税税额=销售额×税率（5%）

【例题·多选题】甲建筑工程公司自建10层楼房一幢，其中1～4层出租给乙公司，5～6层留作自用，7～10层对外销售取得销售收入5000万元，已知该楼房总建筑安装成本为2000万元，7～10层的成本占总成本40%，无同类工程价格，已知成本利润率为10%。根据营业税法律制度的规定，下列说法中，正确的有（    ）。

A.用于出租的1～4层不是“建筑业”税目的征税范围

B.留作自用的5～6层不是“建筑业”税目的征税范围

C.对外销售的7～10层应纳营业税税额为250万元

D.对外销售的7～10层应纳营业税税额为277.22万元

【答案】ABD

【解析】7～10层属于自建销售行为，应当缴纳两道营业税：（1）先按“建筑业”税目纳税，即2000×40%×（1+10%）÷（1-3%）×3%=27.22（万元）；（2）再按“销售不动产”税目纳税，即5000×5%=250（万元）；（3）共计应纳营业税税额为277.22万元。