（二）房地产企业新建房项目转让的土地增值税计算

确定扣除项目——计算增值额——计算增值率——确定适用税率及速扣系数——计算应纳税额

1．确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款）：题目条件直接给出

①如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；

②如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；

③如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）房地产开发成本：题目条件直接给出

（3）房地产开发费用

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：

（A）利息据实扣除（但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

（B）其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

（4）与转让房地产有关的税

①业务发生时间在2010年12月1日前

（A）外商投资房地产开发企业：1税——营业税

（B）内资房地产开发企业：2税1费——营业税、城建税和教育费附加

【解释1】房地产开发企业的印花税在管理费用中核算，无需再重复扣除。

【解释2】2010年12月1日前外商投资企业不缴纳城建税和教育费附加。

【解释3】如果是非房地产企业，则扣3税1费——营业税、城建税、印花税和教育费附加。

②业务发生时间在2010年12月1日之后

不论内资还是外商投资房地产开发企业，均允许扣除2税1费（营业税、城建税和教育费附加）。

（5）加计扣除20%

对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计扣除20%。

【解释】该扣除项目仅适用于房地产开发企业，其他纳税人不享受。

2．计算增值额

增值额=房地产转让收入－扣除项目金额

【解释】房地产转让收入与扣除项目金额应当配比。

3．计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

4．确定适用税率及速扣系数：四级超率累进税率

5．计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【案例】甲房地产开发公司开发某写字楼项目，相关资料如下：（1）以招标方式取得土地使用权，支付土地出让金5000万元；（2）写字楼开发成本为3000万元；（3）利息支出为300万元，可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明；（4）写字楼竣工验收后，将总建筑面积的50%对外销售，取得销售收入18000万元。已知甲公司该项目适用的房地产开发费用扣除比例为5%，销售不动产营业税税率为5%，适用的城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，销售不动产时发生印花税6万元。由于甲公司并未将全部写字楼对外销售，仅销售总建筑面积的50%，计算过程中要注意收入与扣除项目的配比问题，计算思路如下：

（1） 确定扣除项目

（2）计算增值额

增值额﹦房地产转让收入－扣除项目金额﹦18000－6140﹦11860（万元）

（3）计算增值率

增值率﹦增值额÷扣除项目金额×100%﹦11860÷6140×100%﹦193.16%

（4）确定适用税率及速扣系数：适用税率50%，速算扣除系数15%

（5）计算应纳税额

应纳税额﹦增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

        ﹦11860×50%－6140×15%﹦5009（万元）。