专题六  其他相关税收法律制度中的几个核心考点

四、土地增值税

征税范围和计算步骤

（一）征税范围

1．一般规定

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿”转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

【解释】并非所有房地产赠与行为均不征收土地增值税；不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：（1）房产所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人，土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

不动产无偿赠与、继承相关税金总结

2．特殊规定

（1）以房地产进行投资、联营

一般情况：暂免

所投资、联营企业从事房地产开发的：√

房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：√

所投资、联营企业将上述房地产再转让的：√

（2）房地产交换

一般情况：√

个人之间互换自有居住用房地产+当地税务机关核实：免

（3）合作建房

建成后自用：暂免

建成后转让：√

（4）房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

（5）房地产的抵押

抵押期间：×

抵押期满，以房地产抵债的：√

契税与土地增值税征税对象的比较