一、物权变动的概念

　　物权的变动，是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。

　　(一)物权的取得

　　物权的取得，即物权人取得了物权。物权的取得有原始取得与继受取得。

　　1．原始取得，又称“固有取得”或“权利的绝对发生”，是指权利人不以他人的既存的权利及意思为依据而取得物权。例如因先占、取得时效、国家的征收、没收而取得物权。

　　2．继受取得，又称“传来取得”或“权利的相对发生”，是指基于他人既存的权利及意思为依据而取得物权。例如因买卖、赠与而取得所有权。依据继受的方法不同，可将继受取得分为创设的继受取得和移转的继受取得。前者指所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权。例如设定抵押权、地役权。后者指物权人将自己享有的物权以一定法律行为移转给他人，由他人取得该物权。例如将自己的房屋出售或赠与他人，他人则根据出卖或赠与行为而取得房屋的所有权。

　　(二)物权的变更

　　物权的变更，是指物权的主体、内容或客体的变更。这是物权广义上的变更，物权的取得与消灭也包含在其中。狭义上的物权变更，仅指物权内容的变更。这也是此处所言的物权变更。物权内容的变更，是指在不影响物权属性的情况下物权的客体、效力范围、方式所发生的改变。例如，地役权行使方法的改变、抵押权所担保的主债权的部分履行、同一标的物上不同的抵押之间的顺序。

　　(三)物权的消灭

　　物权的消灭，从权利人方面观察，即物权的丧失，有广义和狭义之分，广义的物权消灭包括物权的绝对消灭和物权的相对消灭。前者指物权的标的物不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利，即该物权从此不再存在。例如，所有权、抵押权因标的物的灭失而消灭。后者指物权的主体发生了改变，即原主体权利的丧失和新主体权利的取得。例如，因出卖、赠与等行为，使一方丧失所有权而另一方取得所有权。严格地讲，物权的消灭仅指物权的绝对消灭，因为物权的相对消灭并非物权消灭的问题，而是物权的继受取得或主体变更的问题。

　　二、物权变动的类型

　　物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现也来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么，不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。因此，民法上关于物权的变动，以“登记”为不动产物权的公示方法，以“交付”为动产物权的公示方法。

　　以登记为不动产物权变动的公示方法，从各国立法例考察，始于抵押权制度。不动产登记制度，虽然要受到地域的限制，其记载的内容也未必全然详实，更由于现代社会商品经济的发展，物权的变动频繁，且地域范围越来越广，登记制度未必能充分起到公示不动产物权变动的作用。但是，人们毕竟可以通过登记了解物权变动的事实，不动产登记制度在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。

　　交付为动产物权变动的公示方法，这是因为动产物权变动不仅容易而且频繁，无法以登记的方法公示，只能用交付，即转移占有这一手段来表现动产物权的变动。

　　(一)不动产物权变动的公示方法

　　不动产物权变动的公示方法为登记。登记，是指主管部门在相关的登记簿上记载物权变动的情况。依我国法律规定，不动产以及适用不动产规定的动产(以下通称不动产)的物权变动，以登记为生效要件。例如，国有土地使用权的出让和转让，未办理登记手续的，土地使用权不发生移转。又如，买卖车辆的，未办理过户登记手续的，车辆所有权不发生移转。

　　不动产物权变动的登记具有绝对的效力，即登记具有公信力。因不动产物权以登记为公示方式，不动产物权变动经登记后，不仅意味着物权已变动，而且表示着物权变动后的权利状态。因此，不论标的物是否交付，也无论取得方是否支付价款，均发生物权变动的效力。例如，甲、乙买卖房屋，双方办理了房屋产权的过户登记，虽然甲未将房屋交付给乙，乙也未交付全部价款，该房屋的所有权也已属于乙，而不属于甲。  

　　作为物权变动的法律行为(如买卖合同、土地使用权转让合同、抵押合同等)无效或被撤销时，物权的变动也应无效，在当事人之间不能以已登记而主张权利。于此情形下，登记仅对第三人有公信力。如果第三人基于对登记的信赖而从已为登记的名义权利人取得权利时，第三人的权利应受保护。但若第三人未取得权利，则真正的权利人得基于其权利，请求注销登记。例如，甲将其房屋卖与乙，并办理了所有权移转登记，但甲乙间的买卖合同无效，此时乙不能以已办理了登记手续而主张其取得所有权，甲仍应为所有权人，甲得基于其所有权，主张注销所有权变更的登记。但若在变更登记注销前，乙将该房屋又卖与丙，丙因信赖登记而与乙为买卖行为，并且双方已办理了所有权移转的登记手续，则丙得取得所有权，甲不得主张丙的权利无效。

　　(二)动产物权变动的公示方法

　　动产物权变动的公示方法为交付。交付是依法律行为发生动产物权变动的生效要件。也就是说，不论动产所有权的转移，还是动产质权的设定、留置权的成立，均以动产的交付为生效要件。例如，设定动产质权的，只有出质人交付质物于质权人时，质权才成立；移转动产所有权的，自标的物交付时起所有权才移转。

　　在动产物权的变动中，交付包括现实交付和观念交付。现实交付是指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力，现实地移转于受让人，实际上也就是占有的现实移转。

　　观念交付是指动产占有在观念上的移转而非现实移转。为照顾特殊情形下交易的便捷；法律许可在特殊情形下，以观念交付代替现实交付。观念交付主要包括以下三种情形：

　　一为简易交会，即以当事人双方移转物权的合意代替该动产现实移转占有的交付。例如，甲占有乙的电视机，其后甲、乙约定将该电视机卖与甲，自当事人双方买卖合同成立之日起，该电视机的所有权即移转归甲。

　　二为占有改定，即让与动产物权的让与人仍直接占有标的物，而由受让人间接占有该标的物。例如，甲、乙约定，将乙的电视机卖与甲，但乙需要再借看数日才交给甲，而所有权自合同订立时起移转给甲。于此情形下，当事人即是以占有改定的方式为交付，乙仍为电视机的直接占有人，但甲为电视机的间接占有人。  

　　三为指示交付，即当动产由第三人占有时，让与人以对于第三人的返还请求权让与受让人，以代现实的交付。例如，甲将出租给乙的一台设备卖予丙，依通常情形，甲应取回该设备再将其现实交付给丙，但现甲并不现实交付设备给丙，而是将其对乙的返还租赁物的请求权计与予丙，以代交付。