一、地役权的概念和特征

　　地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。在地役权关系中，为自己土地的便利而使用他人土地的一方称为地役权人，又称需役地人，将自己的土地供他人使用的一方称为供役地人；需要提供便利的土地称为需役地，供地役权人使用的土地称为供役地。

　　地役权具有如下法律特征：

　　(一)地役权是存在于他人土地上的物权

　　由地役权的含义可知，地役权的标的物以土地为限，即地役权存在于土地之上。按各国立法例，该土地应为他人土地。所以，地役权实际上是在他人土地上或他人使用的土地上所存在的一种负担。

　　(二)地役权是为需役地的便利而设定的物权

　　设定地役权的目的并不在于使用他人的土地，而在于为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用，提高利用价值。所谓的“便利”，系指方便利益，其内容只要不违反法律或公序良俗，可以由当事人自行约定。便利的内容，既可以是有财产价值的利益，如通行地役权的通行利益，也可以是非财产的利益，如眺望地役权的美观舒适利益；既可以是为需役地提供现实利用土地的利益，也可以是为需役地提供将来利用土地的利益；既可以是为需役地的直接便利，也可以是为需役地的间接利益。地役权的便利内容主要有：(1)以供役地供使用，如通行、汲水地役权等；(2)以供役地供收益，如引水地役权等；(3)排除相邻关系任意性规定的适用；(4)禁止或限制供役地为某种使用，如禁止在供役地建筑高楼等。

　　(三)地役权是具有从属性的物权

　　地役权本质上一种独立的物权，不是需役地使用权内容的扩张。但是，地役权系为需役地的便利而存在于供役地上的，所以，地役权不得与需役地使用权或供役地使用权分离而单独存在。这就是地役权的从属性。地役权的从属性包括以下两个方面的内容：

　　一方面，地役权不得由需役地分离而为让与。需役地使用人不得自己保留需役地使用权而仅将地役权让与他人，不得自己保留地役权而将需役地使用权而让与他人，也不得将需役地使用权和地役权分别让与不同的人。简言之，地役权只能随需役地使用权的转移而转移。

　　另一方面，地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的。地役权是一种财产权利，但与其他财产权不同的是，地役权不能单独作为其他权利的标的，如不能单独以地役权抵押、出租等。地役权只能随同需役地而成为其他权利的标的，即需役地使用人在需役地上为他人设定某种权利时，地役权亦应为该权利的标的。

　　(四)地役权是具有不可分性的物权

　　如前所述，地役权是为需役地的便利而存在于供役地上的。为实现这种便利的目的，地役权只能为需役地的全部而存在，也只能存在于供役地的全部之上的。所以，无论是地役权的发生或消灭，还是地役权的享有，均及于需役地与供役地的全部，不得分割为数部分或仅为一部分而存在，否则，即无法实现地役权的目的。地役权的不可分性的内容主要包括以下三项：

　　一是地役权发生上的不可分性。在地役权设定时，需役地或供役地为共有时，地役权具有不可分性。需役地为共有时，各共有人不得仅就自己的应有部分取得地役权。同理，供役地为共有时，各共有人也不能仅就自己的应有部分为他人设定地役权。

　　二是地役权消灭上的不可分性。在地役权设定后，需役地为共有时，各共有人不能按其应的部分，使已经存在的地役权一部分消灭。在供役地为共有时，各共有人也不能仅就其应有部分消灭地役权。

　　三是地役权享有或负担上的不可分性。地役权设定后，需役地为共有的，地役权由需役地共有人共同享有，非由需役地各共有人分别享有；供役地为共有时，地役权由供役地共有人共同负担，非由供役地各共有人分别负担。因此，需役是经分割的，其地役权为各部分的利益仍为存续；供役地经分割的，地役权就各部分仍为存续。但是，如果地役权的行使，依其性质只涉及需役地或供役地的一部分的，则地役权仅就该部分存续。

　　二、地役权的主要内容

　　地役权的主要内容包括地役权人、供役地人的权利和义务。

　　(一)地役权人的权利义务

　　1．地役权人的权利

　　(1)供役地的使用权。地役权存在的目的，在于以供役地供需役地的便利之用。所以，地役权人当然享有使用供役地的权利。这是地役权人的最基本权利。地役权人对供役地使用的方法、范围及程度等，应依当事人的约定而定，不得超过或变更当事人约定的范围。如果当事人没有约定使用方法及范围的，则地役权人得于供役地损害最少的范围内为一切必要的使用。

　　(2)地役权的让与权。地役权人可以将地役权随需役地而同时让与他人，或随同需役地为其他权利的标的。

　　(3)为必要的附随行为与设置的权利。地役权人为达到地役权的目的或实现权利内容，在权利行使的必需范围内，可以为一定的必要行为或为必要的设置，以便更好地实现地役权。但地役权人行使这一权利时，应选择对供役地损害最少的处所及方法为之。

　　2．地役权人的义务

　　(1)维护设置的义务。地役权人对于其在权利行使的必要范围内所为的设置，负有维持的义务，以防止供役地因此而受到损害。

　　(2)支付费用的义务。如果当事人约定地役权为有偿的，则地役权人负有向供役地人支付约定费用的义务。

　　(3)回复原状的义务。在地役权消灭后，如果地役权人占有供役地，则应返还土地并回复原状。地役权人在供役地上有设置时，如该设置仅供需役地便利之用，则地役权人应取回该设置，并应负回复原状的义务；如果该设置为双方共同使用并继续有利于供役地人的，则可以由供役地人取得工作物的所有权，而向地役权人支付价金。

　　(二)供役地人的权利和义务

　　1．供役地人的权利

　　(1)设置使用权。对于地役权人于供役地上所为的设置，供役地人在不影响地役权行使的范围内，有权使用之。此项义务的规定主要系出于经济上的考虑，以节省供役地人再行设置的费用。

　　(2)费用请求权。在有偿的地役权中，供役地人享有请求支付费用的权利。

　　(3)供役地使用场所及方法的变更请求权。当事人在设定地役权时，定有权利行使场所及方法的，如变更该场所及方法对地役权人并无不利，而对于供役地人有利益，则供役地人对于地役权人有请求变更地役权的行使场所及方法的权利。

　　2．供役地人的义务

　　(1)容忍及不作为义务。地役权是存在于供役地使用权之上的一种负担。对于该种负担，供役地人有容忍及不作为的义务。

　　(2)维持设置费用的分担义务。供役地人有权使用地役权人所为的设置。但为公平起见，供役地人应按其受益程度，分担维持设置的费用。

　　三、地役权的行使与消灭

　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下叙述的是地役权消灭的几项特殊原因：

　　1．土地灭失。土地灭失是任何以土地为标的的物权消灭的原因，但地役权不但因为作为其标的物的土地(供役地)灭失时消灭，而且地役权也因需役地的灭失而消灭。

　　2．目的事实不能。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。

　　3．供役地权利人解除地役权关系。在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

　　4．抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭。但如果是有偿的地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的租金。

　　5．存续期间的届满或者其他预定事由的发生。地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。根据物权法的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。