一、建设用地使用权的概念和特征

　　建设用地使用权是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”

　　建设用地使用权主要有以下特点：

　　(一)建设用地使用权的客体限于国有土地

　　我国以往的法律文件中规定的“国有土地使用权”和《物权法》根据土地用途的特点而改变的“建设用地使用权”，其客体均限于国有土地。在集体土地上营造建筑物、构筑物的，适用法律规则有差异。《物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”

　　(二)建设用地使用权的设立目的是为了在土地上建造建筑物或其他工作物

　　所谓建筑物，是指在土地上建设的房屋等；所谓其他工作物，是指在土地上除建筑物之外的构筑物及其附属设施等，如桥梁、沟渠、堤坊、地窖、隧道、纪念碑等。需要注意的是，建筑物、构筑物及其附属设施，不仅限于建造于地表，亦得建造于地上的空间和地下空间。《物权法》第l 36条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

　　(三)建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得

　　建设用地使用权的取得方式较为特殊。对此，《物权法》137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地

　　以及同一块土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

　　“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

　　(四)建设用地使用权具有流通性

　　与土地所有权不同，建设用地使用权具有商品性质，可以进入流通领域。《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”

　　二、建设用地使用权的出让

　　建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金，土地使用者取得建设用地使用权。

　　建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。

　　协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。

　　招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标，拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。

　　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设有地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(1)当事人的名称和住所；(2)土地界址、面积等；(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(4)土地用途；(5)使用期限；(6)出让金等费用及其支付方式；(7)解决争议的方法。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

　　三、建设用地使用权的行使

　　建设用地使用权的行使就是建设用地使用权人享有的权利和承担的义务。

　　(一)建设用地使用权人的权利

　　1．占有和使用土地

　　建设用地使用权是为保存建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用土地的权利，因此使用土地是建设用地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在划拨或者约定所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度或者限制房屋的用途的，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

　　2．权利处分

　　建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形：

　　(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法

　　律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的，则其必须与建筑物、构筑物及其附属设施共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物，构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的流转作了限制，则建设用地使用权人不得超出该限制而流转其建设用地使用权。

　　(2)抵押。建设用地使用权可以作为抵押权的标的，此时，其地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施也随之抵押。另外，当地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。

　　(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。

　　但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。

　　3．附属行为

　　建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或者构筑物及其他附属设施的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。

　　(二)建设用地使用权人的义务

　　1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

　　2．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。