江门市物业管理实施细则
　　（征求意见稿二)

　　第一章 总则
　　第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 本细则适用于江门市行政区域内的物业管理活动。以下条款中的“市”指台山市、开平市、恩平市、鹤山市，“区”指新会区、蓬江区、江海区。
　　第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
　　第四条 江门市住房和城乡建设主管部门负责规范物业管理和全市物业管理活动的监督管理工作。
　　（一） 市（区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理工作和本细则的组织实施。负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导；负责对物业服务企业的日常活动进行管理和指导、监督。
　　（二） 街道办事处（乡镇人民政府）负责对设立业主大会和选举业主委员会的指导、协助；调解和处理物业管理中的纠纷；对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。居民委员会（村民委员会）予以协助和配合。
　　（三） 居民委员会（村民委员会）要积极做好所属区域物业管理小区的社区管理工作，促进业主与物业服务企业的密切合作，创造和谐的社区人际关系。
　　（四） 规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关部门和单位，按照各自职责协同实施本细则。
　　第四条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务。应当积极配合街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）开展社区服务和社区文化活动。积极配合公安、计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好物业管理区域内的有关工作。
　　业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会（村民委员会）依法履行自治管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作。
　　第五条物业管理区域内，建立由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）牵头，市（区）住房和城乡建设主管部门、公安派出所、居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。共同协调解决物业管理中遇到的问题。
　　有下列情形之一的，应当召开联席会议：
　　（一）业主大会、业主委员会违反法律、法规和本细则的规定不履行职责的；
　　（二）物业服务企业擅自撤场或被撤换之后，物业管理处于真空状态的；
　　（三）发生影响物业管理区域稳定等重大事件的。
　　第六条物业管理协会应当依法加强行业自律管理，负责制定并监督实施物业服务规范，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法、诚信经营和服务；负责组织物业服务行业从业人员的业务培训，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，调解行业内部争议等，促进行业健康发展。
　　第二章 物业管理区域
　　第七条市（区）住房和城乡建设主管部门负责对物业管理区域的划分工作。
　　第八条划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：
　　（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。
　　（二）已经实施物业管理的，按照现有物业管理区域范围划定。
　　毗邻不同物业管理区域规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
　　调整物业管理区域的，应当征求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和征求相关业主的意见后确定，
　　（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
　　（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，应当考虑居民委员会（村民委员会）的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，由市（区）住房和城乡建设主管部门划定或者调整物业管理区域。
　　第九条对物业管理区域划定有争议的，市(区)住房和城乡建设主管部门应当征求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和相关业主的意见后确定。
　　第十条市(区)住房和城乡建设主管部门应当对物业管理区域的划分实行登记备案，并将登记备案资料向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和公安派出所通报。
　　（一） 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门登记备案。
　　（二） 已经实施物业管理的区域，由物业服务企业应向物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门登记备案。
　　（三） 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门登记备案
　　第十一条一个物业管理区域只成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。同一物业管理区域内的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
　　第三章 业主、业主大会及业主委员会
　　第十二条房屋的所有权人为业主。
　　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
　　第十三条业主依法成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。业主大会决定以下事项：
　　（一）制定和修改《业主大会议事规则》；
　　（二）制定和修改《管理规约》；
　　（三）选举或者更换业主委员会委员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）审议批准物业服务合同，监督合同履行；
　　（六）筹集和使用专项维修资金；
　　（七）申请改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途；
　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
　　（十）法律、法规或者《管理规约》确定应由业主共同决定的事项。
　　决定第（六）、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
　　决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第十四条召开业主大会会议，业主委员会或者业主大会筹备组应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。
　　第十五条业主于可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由《业主大会议事规则》规定，没有成立业主大会的，由物业管理区城内全体业主共同决定。
　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区城内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人总过半数的业主参加，业主大会会议方为有效。