三、成本控制的组织体系
　　(一)成本控制责任中心的建立
　　为了有效地进行成本控制，保证经济效益的实现，物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制，建立成本控制的组织体系，即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。这里的责任中心是指具有一定的管理权限，并承担相应经济责任的企业内部单位。在这一组织体系中，物业管理企业通常将各部门确立为不同类型的责任中心，根据其各自的工作内容，将成本预算分解为各责任中心的成本预算，分口管理，分工负责，并据以进行成本的分析考核。
　　根据物业管理企业业务活动的特点以及各责任实体的权限。责任中心一般分为两类：
　　1．成本中心
　　成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心。在物业管理企业，凡直接参与提供物业管理服务的部门，都可以设置为成本中心。这些成本中心通常只发生成本，而不会直接形成收入。或者说，成本中心就是以控制营业成本为主的责任中心。一般来说，物业管理企业的业务部门，如保洁部门、保安部门、工程管理部门等是成本中心，该成本中心负责将人工、原材料和机器设备投入转化为物业管理服务。
　　2．费用中心
　　费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。在物业管理企业，凡不直接参与提供物业管理服务的部门，通常都设置为费用中心。即费用中心是以控制运营费用为主的责任中心，一般是物业管理企业的各个职能部门，如总经理室、人事部门等。
　　总之，只要有成本发生的地方，就可设立成本(费用)中心。由于各责任中心是贯彻成本预算的责任单位，理论上，各责任中心的责任成本(费用)应等同于由企业成本预算分解而形成的责任预算。
　　(二)成本控制责任中心的业绩考评
　　考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有两类，一类是经济效益指标，一类是服务质量指标。其中，经济效益指标是成本(费用)降低额和成本(费用)降低率，其计算公式分别为：
　　成本(费用)降低额=预算成本(费用)-实际成本(费用)
　　成本(费用)降低率=[成本(费用)降低额/预算成本(费用)]×100%
　　考核物业管理企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标，其评估标准是与同类物业平均增值率比较，具体计算方法为：
　　物业增值率=(期末物业总值/期初物业总值)×100%

上一页1234下一页