这是一个典型的零售商业物业管理失败的案例，是一个真实的故事。
　　A商厦是一座豪华商厦，位于北京著名的商业区中央，占地3389m2，建筑面积20700m2(地上五层，地下一层)，车库面积为4610m2(地下二层至地下四层)。该商厦的业主具有多样性：原址返迁居多，这其中既有政府商业单位，又有个体商户；既有具现代时尚的知名品牌专卖店，又有风韵独到的百年老字号，共计近50家。该商厦的经营活动也具有复杂性：有返迁业主自己经营，有由业主招商的商户转租经营，有投资商直接招商的商户，也有物业管理企业协助招商的客户。 
　　一、基本情况
　　为赢得对该项目的物业管理权，B物业管理企业组织了精干的专业队伍，对商厦整体情况进行了多次实地考察，经过对开发商工程人员和施工单位的走访，掌握了大量的技术资料，为有目的的投标创造了条件。
　　在经营策略上，根据该项目所处的地理位置和周边商业布局，为体现新商厦的特色，物业管理企业提出的整体管理设想是：高档一流、服务到位、管理透明。
　　在管理体制上，为做好A商厦物业管理工作，该物业公司成立了“A商厦物业管理分公司”(以下简称“物业分公司”)。物业分公司总经理作为物业管理企业外派项目分支机构负责人，按照垂直领导、总经理负责制的原则，带领分公司全体员工，全面负责A商厦物业管理工作，包括：建立合理的组织架构与人员编制，对输出外派项目的管理人员进行严格的挑选，对招聘的一般员工进行严格的培训，在考核合格后上岗；结合商厦实际制定全套的服务标准与管理制等一系列工作。
　　考虑到物业管理企业管理零售商业物业的实际困难，以及物业管理与商业管理之间的有效衔接，在机构设置上，除了一般性的服务部门外，特别设立了商场服务部。其主要职能是：衔接众多业主自营及委托经营事宜，检查租赁商户的各种手续是否齐全，办理商户员工进场手续及负责员工进场培训，组织礼仪小姐进行开店、闭店工作，落实商厦灯箱广告及店内POP的统一悬挂，接待购物投诉并协调解决。决定使用“商场服务部”这个名称，主要就是考虑到让今后租户和经营者清楚地认识到这个部门是针对商厦整体商业的综合协调部门，而并不是商业管理部门，以免事后产生不必要的误会。
　　经过测算，该商厦的管理费用如下：(1)公共能耗费：271.5万元；(2)设备维护费：36.1万元；(3)工资及福利费：395.8万元；(4)绿化及清洁费：18.6万元；(5)安保费：11万元；(6)办公费：25.9万元；(7)财务及保险费：76.3万元；(8)不可预见费(1%)：8.3万元；(9)管理酬金(5%)：42.2万元；(10)营业税费：51.6万元。以上费用总计：937.3万元，折合每建筑平米37.7元/月。
　　经过努力，该物业管理企业最终在开发商举办的物业管理招标活动中中标，并与开发商签订了为期3年的商厦物业管理委托合同。
　　中标后，该物业管理企业迅速组建了物业分公司并进驻现场。在筹备期间，该物业分公司积极参与商厦开业前的诸项筹备工作，通过对A商厦物业管理的定位、建筑设施硬件、物业内外部环境及商厦和车场设施设备等方面的进一步分析，并结合自身物业管理企业多年的管理经验制定了A商厦物业管理的整体设想和一整套物业管理规章制度。
　　为制定好A商厦商场部分的物业管理方案，物业管理企业在开发商前期调研的基础上，对商厦所在地区做了更为详细的市场调研。根据调研结果，物业分公司就A商厦一至四层商品布局提出了定位建议：一层以化妆品、工艺品、手表、茶文化为主；二层以女装系列为主；三层以男装系列为主；四层以体育休闲为主。
　　物业公司与开发商于3月8日签订管理合同，3月11日物业分公司管理班子7人进驻现场开始办公，5月18日商厦在因工程不具备条件拖延20天后终于开业，9月25日由于物业费收不抵支，经与开发商友好协商物业分公司退出，物业管理权由另外一家物业公司承接，前后共计194天。

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