五、写字楼物业管理的内容
　　写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。本书第五章已经介绍了制定物业管理计划的工作模式，这里仅对写字楼区别于一般物业管理的有关工作内容进行简要介绍。
　　1．写字楼物业市场营销
　　物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，他们一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。因为很多情况下，租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不十分重要。所以，物业管理师一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。通过对大量的租户的调查表明，他们选择写字楼物业时所考虑的众多因素中，租金是否便宜只占第五位或第六位。
　　物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，对于中低档写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适，对于大规模的写字楼物业还可选择电视、广播来进行宣传。
　　目前流行的做法还包括物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼”，所以通常要将拟出租部分整理好以供参观。物业本身及物业管理师的工作情况和服务效率给租户留下的第一印象也非常重要。
　　展示物业是一种艺术，它取决于物业管理师对未来租户需求的了解程度，而这种需求可通过与租户非正式的接触、问卷调查等形式来获取。租户是否租用物业，一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。
　　当然，加强市场宣传的最终目的是能签署租赁合约，达不到这个目的，物业管理师的一切努力都将是徒劳的。经验丰富的物业管理师在向潜在的租户展示、介绍物业的过程中，能清楚地从顾客的反应中知晓是否他已经初步决定承租物业，及时进行引导，并尽可能用大众化的语言回答顾客的提问。
　　2．制定租金收取办法
　　制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。“物业管理师应尽量体谅和考虑租户的特殊困难，并想办法为其解决这些困难，以达到按期足额收取租金的目的”。这句话说明，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物业管理师和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时，这种弹性策略尤为重要。当然，这并不排除必要时诉诸法律的可能。
　　在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动交纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。
　　3．协调与业主和租户的关系
　　及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键。作为专业人士的物业管理师，必须设法建立三方经常沟通的渠道。通过物业管理师这个中间媒介，使某方的希望、需要、抱怨能及时地让其他各方了解。业主与租户也可以建立起直接的联系渠道。
　　4．组织与控制
　　从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如果能够定期地对物业进行视察，则物业维修计划、保安计划的实施情况就很容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。此外，如果业主能不过问物业管理企业的具体工作，而又对物业管理师能及时处理所遇到的问题抱有信心的话，那物业管理的组织与控制就是有效的。

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