四、写字楼物业管理的工作模式
　　写字楼物业管理关注的重点是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，写字楼物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。
　　1．物业发展目标：这是物业的市场定位。在一宗空置的收益性物业寻找合适的租户之前，物业管理师必须清楚地了解其所管理的物业在当地同类竞争性物业市场中的地位。
　　2．物业管理目标：该目标的制定过程实际上是在物业发展目标和物业管理实际工作的各个方面之间找到一个现实的平衡的过程，尤其是租户管理和财务管理的目标与内容在制定战略性管理目标及其规划时应该很好的协调。
　　3．租户管理：也即承租人管理，其目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金。
　　4．租务市场管理：包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。
　　5．租赁期间管理：主要指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整和续租谈判和租期结束时的管理等工作。
　　6．人事管理：包括聘用合格的工作人员、对职员进行上岗前的培训和尽可能稳定能干、有责任心、有贡献的职员。
　　7．建筑物管理：包括确定适当的建筑物维修养护的标准、建筑物管理办法、对建筑物进行定期检查和公共设施设备的维修养护与管理。
　　8．财务管理：业主投资于物业最主要的是要获取投资收益。因此，管理和确保业主的财务收入是物业管理最重要的一个责任。财务管理的主要工作包括编制预算、处理纳税和保险事宜、以及财务档案管理。
　　9．经营状况评估：物业管理企业经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发现物业经营状况好坏的原因。物业管理企业应将分析的结果报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。目前使用的主要经营状况评估指标包括：预计的租金水平与实际租金水平的比较；预计和实际的物业资本价值的增长；物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较；资本回报率即年净收益与物业资本价值的比率；净收益即毛收益减去经营成本；空置水平；服务收费水平；租金拖欠和坏账情况；财务内部收益率；对于机构投资者来说，本物业在其房地产投资组合中的位置。

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