第五节　物业管理中的保险事务 【考点提问】
　　物业管理在我国发展时间不长，在实践过程中还有尚需解决和完善的问题，特别是涉及权益关系方面的矛盾和纠纷时有发生。诸如：因自然灾害造成物业的损毁，甚至人员的伤亡；小区内业主财产被盗、人身受到伤害等。这些风险通常会给物业管理企业，特别是业主带来较大的经济损失。因此强化物业管理企业和广大业主的规避风险意识，对风险进行投保，实现风险的转移和损失的共同分担就十分必要。随着社会经济的不断发展和进步，人们逐渐开始运用保险的方式抵御可能的灾害事故所带来的负面影响，同时物业保险也正日益走进物业管理活动之中。 
　　一、物业保险的概念
　　保险是利用汇集起来的保险费建立保险基金，用于因自然灾害或意外风险事故等因素造成的经济损失或人身事故(包括因死亡、疾病、伤残、年老、失业等)发生时给付保险金的一种经济补偿制度。同时，保险也是集聚资金的一种手段。
　　物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业管理中经常涉及的险种有财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。物业保险是一种合同行为，签订双方应承担一定的义务，并享有相应的权利。参与保险的双方，一方为保险人，另一方为投保人或被保险人。双方签订保险合同后，投保人按照合同规定，向保险人交付保险费。将来由保险人按合同规定的责任范围，对被保险人承担补偿或给付责任。 
　　二、物业保险的原则
　　物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循以下原则：
　　(一)最大诚信原则
　　诚信原则要求合同双方，尤其是被保险人必须以最大的诚实、守信的态度对待双方。如透露一切重要事实、不能作虚伪陈述等。否则，不仅难以准确计算保险标的损失，而且保险人有权解除合同或不负赔偿责任。
　　(二)可保权益原则
　　要求投保财产的被保险人，必须对所投保的标的拥有可保权益。即被保险人对该财产具有某种法律承认的权利或利益关系。例如，所有权、使用权、收益权等。否则，物业保险合同无效。
　　(三)赔偿原则
　　物业保险合同属于赔偿性质的合同，当被保险人的物业遭受保险责任范围内的灾害事故而受损时，保险人应按合同的规定进行赔偿或给付。
　　(四)公平互利原则
　　物业保险合同签订，且被保险人按照预定的保险费率支付保费之后，合同双方应当严格执行合同条款，处理遭损理赔事宜。其中，被保险人应合理索赔，保险人应合理偿付，以体现整个物业保险行为的公平互利。
　　(五)近因原则
　　只有当保险标的遭受的损失，属于物业保险责任范围内的真正、根本的原因所造成时，保险人才能对其损失进行赔偿。如果是其他原因所造成时，保险人将不负赔偿责任。例如，战争时期房屋遭受炸弹的袭击，起火受损，其近因是战争而不是火灾，保险人无需赔付此房屋的火灾险。
　　(六)重复保险分摊原则
　　重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的，同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分担的原则。这个原则也是损害补偿原则的派生和补充，也是为了避免额外利益的产生，其适用的范围与损害补偿原则的范围相同。
　　三、物业保险的目的及重要意义 
　　1．购买物业保险的目的 
　　(1)分散意外损失。由于物业管理所涉及的风险所造成的损失金额巨大，物业管理者或业主即使已在预算中预备了备用金也难以应付如此巨大的数额。如果投了保，一旦事故发生，物业管理者就可以将此意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理者和其所服务的业主受经济损失冲击的程度。例如，某物业管理企业负责管理的一部电梯因火灾损坏需要更换，其中涉及的费用可能要上百万。如果物业管理者事前已为该电梯买了足额的保险，那么更换电梯的费用将由保险人负责，而业主只有很少的经济损失。否则的话，业主将承担全部费用。 
　　(2)利于善后工作。购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可以在意外发生之后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，转而可专心处理意外事故的善后工作。例如，由于公共水管的爆裂浸坏了用户的存货其他财产，受害的用户将会向物业管理者提出索赔。这样会有一系列的接待、调查、评估损失以致诉讼等工作。如果这些工作全由物业管理者独自应付，将会影响其处理水管更换和恢复供水工作。而如果物业管理者购买了相应的保险的话，他就可将有关的索赔处理工作交由保险公司负责，从而专心处理水管更换以及维修工程，及时保证对用户的服务。这样，不但在经济上将此次事故所带来的损失大部分或全部转移给保险公司，而且将处理用户赔偿谈判的责任也转移给保险公司。否则，不但在索赔方面会带来不应有的损失，而且由于缺少精力顾及善后工作，不能及时恢复对用户的服务，从而导致物业管理者的信誉受损。 
　　2．物业保险的作用 
　　物业保险是整个社会保险中不可缺少的一个重要组成部分，物业保险通过对物业管理领域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围的损失提供经济补偿或资金付给，对推动物业管理起到了积极作用。物业保险大体有以下作用： 
　　(1)可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。 
　　(2)增强投保人的信用程度。投保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增强自身信用程度。进而提高其融通资金的能力。 
　　(3)可以促进住房制度改革。随着住房制度改革的不断深化，自有房产已成为不少家庭的财产重要组成部分。住房的安全与否对一个家庭很重要。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。 
　　(4)可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。 
　　四、物业公司对于保险险种及保险公司的选择 
　　保险是一种经济赔偿制度，它通过对有可能发生的不确定性事件收取保险费的方法，建立专门用于补偿被保险人所遭受风险损失的保险基金，将风险从被保险人转移至保险人，由大多数人来分担少数人的损失。物业管理中经常涉及的险种有财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。 
　　(一)物业管理中涉及的险种 
　　1．财产保险 
　　财产保险的含义有广义和狭义两种。广义的财产保险，正如我国《财产保险合同条例》第三条规定，“条例所指财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险”。狭义的财产保险，是指条例中的财产保险，它包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的火险。 
　　(1)火灾保险 
　　火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。传统的火灾保险仅承保三种危险：火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。 
　　1)火灾保险的承保范围。火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：寄托或寄售的货物；金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪支弹药、爆炸物品等。 
　　2)火灾保险的除外责任。火灾保险的除外责任包括：保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等政治风险所造成的损失；直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所带来的损失；投保人的故意行为或重大过失所造成的损失。 
　　3)火灾保险的保险金额和赔偿计算。固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额： 
　　全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。 
　　部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；如果是按账面价值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。 
　　多项财产。如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。 
　　4)火灾保险的费率。火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种： 
　　分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险、五级仓储险及五级普通险。 
　　表定费率：即在以上分类费率的基础上。按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的；位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性；构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式；防护，指消防设备及消防人员的配备。 
　　(2)物业火险的投保范围 
　　物业火险投保的范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑物内部物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。对于这两种情况，物业管理者应作不同的考虑。 
　　1)建筑结构火险。建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。考虑购买建筑结构火险时，物业管理者要作这样的决策：是选择购买整座建筑的结构火险，还是只购买公共部位的结构火险。具体决策原则是：如果管理合同已有明确规定，则遵守管理合同的规定；如果管理合同没有约定，则物业管理者就可以根据实际的财政状况进行综合考虑。因为整座大楼的结构火险与公共部位的火险，在投保范围上有很大的不同，因而其保险费也有相当大的差别。值得注意的是，如果物业管理者决定只购买公共部位的火险，则必须同时通知该座建筑物内的所有业主，让他们知道这个决定。因为他们有权知道这个重大的决定，从而为他们各自的专有部分做出投保与否的决策。 
　　2)建筑物内部物品的火险。由于物业内物品在遭受火灾时所受到的损失程度和几率都较高，所以其保金也较高。除非物业管理者负责管理的建筑物为单一业主所拥有，并清楚地知道物业内物品的数量和价值，否则是很难掌握各单位所存放物品的数量并做出准确的估价来投保的。因此物业管理者通常不会为物业内的物品购买保险。 
　　3)物业的综合险。除了保火险外，通常对物业的其他风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般说来对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业(财产)的综合险为好。 
　　2．雇主责任保险 
　　雇主责任保险，又称劳工保险，在香港称作“雇员赔偿保险”。这个险种是为了配合改革开放，引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇用人员的经济利益而举办的一种责任保险。随着我国劳动就业和福利制度改革的深入，这一险种将有很大的发展前途。 
　　(1)责任范围 
　　凡投保人所雇用的员工(包括短期工、临时工、季节工和徒工)在保险有效期内，在受雇用过程中，从事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。 
　　(2)除外责任 
　　除外责任的范围包括：战争、类似战争的行为、叛乱、罢工、暴动或由于核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病；被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡；由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡；投保人的故意行为或重大过失；投保人对其承包商雇佣的员工的责任。 
　　(3)赔偿额度 
　　1)死亡。最高赔偿额度按保险合同规定办理。 
　　2)伤残。①永久丧失全部工作能力，按保险合同规定的最高赔偿额度给付；②永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额给付；暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。 
　　3)说明。保险人对上述各项总的赔偿金额，最高不超过保险合同规定的赔偿限额；雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资，不足12个月的按实际月数平均。 
　　(4)保险费的计算 
　　雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险合同时，根据投保人的估计，在保险合同有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额，乘以不同雇员的使用费率来计算，并在保险合同到期1月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。 
　　(5)雇主责任保险的扩展责任 
　　1)附加医药费保险。这是保险人应投保人的要求扩展承保投保人的雇员在保险期限内因患病所需的医疗费用，包括医疗、药品、手术和住院费用。除另有约定以外，一般只限于在中国境内的医院或诊疗所治疗，并凭其出具的单证赔付。医疗费的最高赔偿金额，不论一次或多次赔偿，每人累计以不超过保险合同所确定的保险金额为限。 
　　2)附加第三者责任险。雇主责任保险可扩大承保对雇员在保险合同有效期内，从事保险合同所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成第三者人身伤亡或财产损失，以及所引起的对第三者的抚恤、医疗费和赔偿费用，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。 
　　3．公众责任保险 
　　公众责任保险，又称普通责任险。主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，是没有实际标的的。 
　　(1)保险责任 
　　公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，依法应由被保险人承担的，由于被保险人的侵权行为造成的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的是： 
　　①保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任； 
　　②被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害； 
　　③公众责任保险直接保障的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔； 
　　④有关费用是指被保险人因侵权行为而应付受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。 
　　(2)除外责任 
　　公众责任保险的除外责任可以分成以下三方面： 
　　1)绝对除外责任。除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故；由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损害责任。 
　　2)公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任。如为被保险人服务的雇员受到的伤害，被保险人及雇佣人员或其代理人所拥有、照管、控制的财产，被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等； 
　　3)可以附加承保的除外责任。如公众场所的归被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。 
　　(3)保险费率及保险费的计算 
　　1)保险费率。没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。 
　　2)保险费的计算是按赔偿限额选择适用的费率计算的。一般分3种： 
　　有累计赔偿限额的：保险费=累计赔偿限额×适用的费率； 
　　无累计赔偿限额的：保险费=每次事故赔偿限额×适用的费率； 
　　其他，按经营场所面积计算：保险费=场地占有面积×单位面积保险费。 
　　(4)赔偿限额与免赔额 
　　①赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。由于公众责任险承保了人身伤害和财产损失两种情况，因此赔偿限额的计算有几种不同的方法； 
　　规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额； 
　　规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额； 
　　规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。 
　　②免赔额是保险人的免责限度。公众责任保险对他人财产损失一般规定了每次事故的免赔额。即无论受害人财产损失程度如何，保险人不负责免赔额以内的赔偿，而是由被保险人自己承担。 
　　③法律费用的承担。如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：保险人应摊费用=全部法律费用×赔偿限额÷被保险人应付赔偿额。 
　　(二)投保决策及保险公司的选择 
　　购买保险可以转移风险，并且可以获得保险机构在降低风险方面的有效服务。但是为了获得上述好处，物业管理者及业主必须支付一定的保险费，从而加大了管理开支或业主的负担。因此，正确地进行投保决策就显得极为重要。 
　　1．投保决策过程 
　　物业管理者为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤如下： 
　　(1)详细调查。物业管理者必须了解在其管辖的范围内存在那些风险因素。为此就必须对所有的建筑、道路、设施、设备以及各种物业管理工作，特别是维修领域进行彻底的调查，并进行分类登记。 
　　(2)确定所需的保险。在调查登记的情况下，对各种风险按照前面讲的风险管理的方法来进行分类。也就是确定哪些风险是可以避免的，哪些风险是可以忍受而保留的，哪些风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的，只有对那些上述三种方法不能解决的，并且潜在的损失将超出业主或物业管理者能够或愿意承担的风险才确定购买保险。但需指出的是，还有一种保险是不管投保人愿意与否都非买不可的，这带有强制性质，如机动车辆的第三者责任险。 
　　(3)保险费和保险金的确定。保险金和保险费的确定是根据风险带来损失程度以及物业管理者或业主的财务预算状况来确定的。因此保险金过多或不足都会对投保人不利。保险金过多，则投保人平时的开支增加；保险金不足，则一旦风险发生，投保人得不到足够的补偿。在这方面要注意保险的几个特点：一是保险价值一般是以重建、重置成本计算，一般不考虑市场价值，因此在投保时应注意重建、重置价值，并且在续保时根据当时的重建重置成本进行调整；二是赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的；三是多重保险不会得到多重赔偿，因为保险的原则是保障损失，而不是借意外事件来牟利。 
　　(4)选择信誉良好的保险公司。 
　　(5)分析保险条款。保单的条款与投保双方今后的权利义务关系极大，对此，物业管理者或通过代理人要仔细分析各项条款，比较各种不同保险公司的同一类保单的各种条款的优劣，尽可能地为自己争得更多的利益，选择最有利于自己的条款。 
　　2．保险公司的选择 
　　目前我国保险公司已有很多家，而且随着改革开放的深入，保险公司或保险机构会越来越多，因此如何选择保险公司是一个重大的问题。一般来说，选择的标准有以下几条： 
　　(1)保险公司的实力。保险公司的实力是第一位要考虑的。因为对投保人来说，重要的是一旦发生损失，保险人能否得到足额的补偿。 
　　(2)工作效率与服务态度。工作效率与服务态度可以统称为服务质量，这是选择保险公司第二位要考虑的。通常保险人能够提供的服务有：1)帮助投保人进行风险分析，提供咨询；2)协助投保人采取损失预防和减轻的技术措施；3)及时合理地处理投保人提出的索赔要求；4)对保险合同的各项条款给以咨询。对物业管理来说，保险公司的工作效率和态度，会直接影响到物业管理者的工作进度和声誉。例如电梯受火灾而损坏，如果保险公司迟迟不派人来鉴定损失情况，则电梯的修复工作就不能及时进行，又如消防水龙头爆裂给住户带来损失，如保险公司的人员在处理过程中态度恶劣，也会引起住户对物业管理者的不满，从而影响物业管理者的声誉。 
　　(3)保险成本。保险成本一般是投保人支付的保险费。如果在前两个标准类似的情况下，则保险成本就成了选择保险公司的关键。很显然，保险费是越低越好。在计算比较保险成本时，由于保险合同的有效期限不同，因此必须考虑货币的时间价值因素。 
　　3．保险顾问和保险经纪人 
　　由于风险的识别及管理、保险合同的内容、投保额的计算、索赔的程序都是复杂的，其中涉及了大量的专业知识。为了避免太多的麻烦，同时能提高投保的成本效益，在经济许可的情况下，物业管理者可借助保险顾问或保险经纪人的帮助。保险顾问和保险经纪人的优点是有较深的专业知识，能帮助设计合适的保险计划和选择合适的保险公司。又由于保险顾问同时代表着许多投保人，因此在争取合理保费时比单独的投保人处于更有利的地位。 
　　五、物业保险的目的及注意点 
　　物业保险后的注意点。 
　　要特别提请注意的是物业管理企业在购买保险后并不意味着可以高枕无忧、轻率从事。其理由是： 
　　(1)一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便，这会给提供优质的物业管理服务造成不便。 
　　(2)有些意外除了涉及经济责任以外，还会涉及法律责任，而在这方面，保险公司就无能为力了。 
　　(3)如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。若投保人存在过错，保险公司有权拒绝理赔。

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