【答案及解析】

　　一、单项选择题
　　1．【答案】B
　　【解析】根据房地产经纪活动的方式，将房地产经纪基本业务分为房地产居间业务和房地产代理业务。
　　2．【答案】C
　　【解析】 在房地产经纪活动中，判断客户是否有真实意愿的依据是客户是否愿意签订经纪业务委托协议
　　3．【答案】A
　　【解析】存量房居间业务和代理业务流程中都有的环节是房源和资源信息的收集发布。
　　4．【答案】C
　　【解析】房地产经纪人欲充分了解委托人的意图和要求，把握客户的真实需求，首先需要认真倾听客户的陈述。
　　5．【答案】B
　　【解析】在存量房出售代理业务中，房地产经纪人要充分了解待售房地产的实物状况、权属状况和区位状况。这是房屋查验的三项基本内容。
　　6．【答案】B
　　【解析】在我国房地产经纪行业中，房地产经纪机构的服务方式主要是居间。
　　7．【答案】D
　　【解析】房地产转让方式可以归纳为房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵押、以房地产作价出资、或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
　　8．【答案】B
　　【解析】销售执行这一阶段通常很长，在后期还要完成商品房交验的工作。
　　9．【答案】D
　　【解析】根据发达国家的经验，由于代理业务中房地产经纪机构与委托方之间的法律关系更加简单明了，从长远来看，随着人们法律意识和服务消费意识不断进步，代理业务将更具发展前途。
　　10．【答案】C
　　【解析】房地产经纪人的正确做法是与委托方协商，确定价格浮动范围。
　　11．【答案】C
　　【解析】新建商品房销售期比较长，同时由于每套房屋的独特性，使得每套房子的成交可能性不同。通常不能在同一时段实现销售。因此，在这类业务中，房地产经纪机构与客户之间的佣金结算相对复杂。
　　12．【答案】C
　　【解析】房地产查验分为：①现场查验：包括房屋的位置、交通、配套及房屋的楼层、朝向、建筑外观等；②产权调查：房屋出售方的权属证书身份证件等。
　　13．【答案】D
　　【解析】最后由最高决策者签署已与开发商达成一致的合同。
　　14．【答案】A
　　【解析】一般来说，经纪人都希望以独家销售的方式为卖方服务。在美国，这种方式是最为常见的，也是用得最多的。
　　15．【答案】D
　　【解析】同12题解析。
　　16．【答案】D
　　【解析】一般房地产经纪机构都会通过广告宣传和公共关系活动，来宣传自己，吸引客户，开拓市场。但是更重要的是在所承接的每一项业务中，要切实为客户提供高质量的服务，以质量和信誉来赢得客户信任。目前，越来越多的房地产经纪机构注重运用品牌战略来稳步开拓市场，争取客户。
　　17．【答案】D
　　【解析】存量房经纪业务流程：①客户开拓；②客户接待和业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪合同；⑤信息收集与传播；⑥买方或承租方看房；⑦协助交易达成；③产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；⑩售后服务。
　　18．【答案】D
　　【解析】房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。
　　19．【答案】B
　　【解析】跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
　　20．【答案】C
　　【解析】根据经纪活动的方式，房地产经纪基本业务可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。
　　21．【答案】D
　　【解析】居间业务的售后服务内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务、第二是改进服务、第三是跟踪服务。
　　22．【答案】C
　　【解析】房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
　　23．【答案】B
　　【解析】售后服务是房地产经纪机构提高服务，稳定老客户、吸引新客户的重要环节。居间业务的售后服务内容可包括三个主要方面：第一是延伸服务、第二是改进服务、第三是跟踪服务。
　　24．【答案】C
　　【解析】 由于房地产是不动产，现场看房是房地产交易中必不可少的环节。
　　25．【答案】C
　　【解析】在房地产代理业务中，房地产经纪机构要代理委托人办理房地产权属登记备案，但在房地产居间业务中除非交易当事人正式委托代办事宜，否则，房地产经纪机构不能亲自代理委托人进行房地产权属登记备案，只能协助其办理相关手续。这也是居间和代理的区别。
　　二、多项选择题
　　1．【答案】CDE
　　【解析】在存量房经纪业务中，“协助交易达成”环节的主要工作包括：协调交易价格，促成交易，协助或代理客户签订交易合同。
　　2．【答案】ABCE
　　【解析】准备的销售资料包括：有关审批文件(如预售许可证)，商品房买卖合同文本，楼书，开盘广告，价目表，销控表等。施工许可证不属于销售资料准备内容。
　　3．【答案l ABCE
　　【解析】发达国家代理业务的六种类型：经纪人独家销售、卖主与经纪人独家销售、开放式销售、报底价销售、联合专卖销售和优先购买。
　　4．【答案】ACD
　　【解析】在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人，既不能以一方名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人；居间业务中，房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务，并向双方收取佣金；房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务，目前我国最主要的代理业务是卖方代理。
　　5．【答案l ABC
　　【解析】经纪业务的售后服务内容可包括三个方面：第一是延伸服务，如作为买方居问人可为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等信息资讯界服务；第二是改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。
　　6．【答案】DE
　　【解析】房地产经纪机构不需要向开发商支付房款；与开发商商议预订房地产市场出售价格；实质上在进行一项房地产代理经纪业务。
　　7．【答案】AC
　　【解析】业务洽谈的首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托，完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名，名称，资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准及拟采用的经纪同合类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向
　　8．【答案】ADE
　　【解析】房地产卖方代理的委托人通常为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。
　　9．【答案】ABC
　　【解析】房地产经纪机构受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物业信息、与委托房地产相关的市场信息和委托方信息。
　　10．【答案】ABD
　　【解析】委托人为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主代理的行为称为卖方代理。房地产卖方代理的委托人通常为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。
　　11．【答案】ACE
　　【解析】售后服务是房地产经纪机构提高服务，稳定老客户、吸引新客户的重要环节。居间业务的售后服务内容可包括三个主要方面：延伸服务、改进服务、跟踪服务。