【答案及解析】

　　一、单项选择题
　　1．【答案】A
　　【解析】在房地产居间业务中，房地产登记手续代办是后续服务内容之一，在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，经纪门店的居间业务已经完成，因此将房地产登记手续代办与居间业务分开来，因此房地产登记手续代办不是居间服务应有的服务内容。其他几个选项都说明了房地产登记代办的优势。
　　2．【答案】D
　　【解析】房地产经纪机构在为客户提供贷款手续代办时，要明确约定门店的责任范围，不对贷款申请的结果承担担保责任。
　　3．【答案】A
　　【解析】登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书是必须提交的材料，当房地产经纪人代办时，还需要额外上交授权委托书和代理人身份证明。
　　4．【答案】B
　　【解析】最高最佳使用是指房地产自身物质条件可能、法律允许、经济上可行并能产生最高价值的用途。
　　5．【答案】B
　　【解析】房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。
　　6．【答案】D
　　【解析】房地产登记代办不属于房地产经纪基本业务，可为完全行为能力和限制行为能力的人服务。
　　7．【答案】D
　　【解析】可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。
　　8．【答案】A
　　【解析】房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以灵活到一个价格的区间，不一定是一个确切的值。并且不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。
　　9．【答案】B 一
　　【解析】房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大的利益为目标。
　　10．【答案】C
　　【解析】房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种拥有方式。按份共有是对房屋所有权划分一定比例份额，各主体对各自所持份额享有所有权；共同共有是所有共有人对同一房屋享有共同的平等的权利，房屋所有权不划分为一定比例。
　　11．【答案】B
　　【解析】国有土地上的房屋发生买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等情形的，当事人或当事人委托代理人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
　　二、多项选择题
　　1．【答案】ABC
　　【解析】房地产登记信息查询可以查询其房屋权属登记机关对委托房屋的权利记载信息，查询房地产登记信息，需要支付相关费用，由委托人来承担，房地产经纪人员在为客户提供这项服务的时候，应该向客户说明这一情况，房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询的服务。一般的买卖业务需要查询房地产登记信息，租赁业务不需要查询房地产登记信息，在有房屋所有权证的情况，还须查询房屋登记信息，因为房屋权利情况以房屋权属登记簿所记载的信息为准。
　　2．【答案】ABCD
　　【解析】房地产所有权转移登记，房地产抵押登记，房地产预售登记，房屋租赁备案登记可委托房地产经纪机构代办登记手续，小产权房不能办理转移登记。
　　3．【答案】ABCE
　　【解析】贷款方案的主要组成要素有贷款成数，贷款金额，贷款期限，贷款偿还方式。
　　4．【答案】ACD
　　【解析】A项，总价值=2100×10000+8000× 2000=3700万元；C项，有效毛收入=3700X10%+170=540万元；D项，潜在毛收入=540/(1-10%)=600万元
　　5．【答案】 ABCDE
　　【解析】一般购置普通住房时，房地产经纪机构会建议购房者选择公积金贷款或者公积金贷款与商业贷款的组合；购房抵押贷款上限为购房总价款的70%；贷款期限最长为30年；月还款额一般不应超过总收入的30%；考虑贷款利率变动所带来的风险，尤其是对贷款期限较长的购房者，房地产经纪人员有必要给予提醒和建议。因通货膨胀或紧缩的发展趋势等诸多变量都会影响贷款成本和付息总额。
　　6．【答案】CE
　　【解析】享有房地产优先购买权的人有：①房地产共有人；②房屋承租人。
　　7．【答案】BCD
　　【解析】按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人(18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人(10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人)和无民事行为能力的人(不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人)，可由他们的法定代理人(即监护人)代理登记。
　　8．【答案】ABCE
　　【解析】房屋所有权即房屋产权是一种绝对权，房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。房屋产权具有排他性，并且同一物上同时只能有一个所有权存在。房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种拥有方式。
　　9．【答案】CDE
　　【解析】购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式。