【答案及解析】

　　一、单项选择题
　　1．【答案】B
　　【解析】根据合同条款的内容，可分为实体条款和程序条款，程序条款又称为解决争议条款。
　　2．【答案】D
　　【解析】房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与委托人之间的权利义务关系。
　　3.【答案】A
　　【解析】房地产经纪合同中应当有执行该业务的房地产经纪人签名，在新房地产经纪管理办法中明确规定，房地产经纪合同必须有一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签字，合同方可生效。
　　4．【答案】D
　　【解析】关于默示条款是合同的普通条款，默示条款不是合同的程序条款，默示条款以明示条款的存在为前提，当明示条款和默示条款发生矛盾时，以明示条款为准，因此D是正确的。
　　5．【答案】D
　　【解析】房地产居间合同中，房地产经纪机构一般不承担代收、代管房款的服务。在各地有明确的规定，房地产经纪机构禁止代收代管房款。
　　6．【答案】B
　　【解析】在存量房买方代理合同中，应当约定的内容是提供的备选房源数量，可相应减少经纪纠纷。
　　7．【答案】B
　　【解析】下列房地产经纪合同条款中，容易引发纠纷的是代理销售的房屋卖不出去，房地产经纪机构承诺购买，这是一种交易行为与经纪行为混淆引起的纠纷。
　　8．【答案】B
　　【解析】减少合同纠纷的措施不包括求同存异，回避有争议的条款，其他三个选项均有利于减少合同纠纷。
　　9．【答案】D
　　【解析】房地产经纪合同是双方合同，是劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是不要式合同，而不是单方合同。
　　10．【答案】A
　　【解析】房地产居间合同中，委托人的义务是支付报酬和必要费用，委托人可以委托若干个房地产经纪人提供居间服务，居间人只能以自己的名义而非委托人的名义工作，委托人不对居间人的行为负责。
　　11．【答案】D
　　【解析】房地产代理合同和房地产居间合同是房地产经纪合同的两种基本类型，其他具体的合同形式基本都是从这两种合同类型派生出来的。
　　12．【答案】C
　　【解析】根据代理产生的依据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理合同是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件的，属于委托代理。
　　13．【答案】C
　　【解析】卖方代理要实现卖方利益的最大化。
　　14．【答案】D
　　【解析】根据合同条款的有责条款和无责条款的含义与性质理解，标的房屋信息条款不属于有责条款，合同双方信息条款不属于免责条款。
　　15．【答案】D
　　【解析】A项中，谢某应该按照代理合同中约定的事项处理业务；B项中，代理合同中约定好的事项必须由代理人办理，而不能由其他经济人处理业务；C项，谢某向委托人报告处理事务的过程和结果应当视被代理人的要求和有必要为限。
　　16．【答案】C
　　【解析】委托人的义务包括：承担后果的义务、承担处理事务的费用的义务、给付房地产经纪人报酬的义务、承担赔偿损失的义务。在D项中，承担赔偿责任是由于委托人的原因造成的，由委托人承担，由于代理人授权范围之外或者其他原因造成的损失应由代理人承担。
　　17．【答案】A
　　【解析】 中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
　　18．【答案】B
　　【解析】房地产代理合同属于商事代理合同。作为一种商事代理合同，房地产代理合同中的代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机构，而且它是代理人出于营利的目的而与客户签订的。
　　19．【答案】A
　　【解析】房地产经纪合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要条款是具有共性的，可以作为明示条款。
　　二、多项选择题
　　1．【答案】ABCE
　　【解析】房地产经纪合同是劳务合同，合同标的是房地产经纪机构提供的劳务服务，合同是有偿合同，有偿合同是当事人取得权利必须支付相应代价，合同签署后正式生效，房地产经纪合同一般采用书面形式。
　　2．【答案】ABCD
　　【解析】在代理合同中，房地产经纪机构承担的义务有：按照指示处理事务的义务，亲自处理事务的义务，向被代理人报告处理事务情况的义务。处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。D项中支付处理事务所发生费用是委托人的义务。
　　3．【答案】BCD
　　【解析】为了保护房地产经纪机构的自身利益，在签署合同时要注意：载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。
　　4．【答案】 AB
　　【解析】酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。
　　5．【答案】CDE
　　【解析】A项，承担交易后果是委托人的义务。B项中，房地产经纪人应当按照被代理人的授权指示处理事务，而不能替委托人决策。
　　6．【答案】DE
　　【解析】A项居间服务中，房地产经纪人以委托人的名义与第三人订立合同的行为是居间行为与代理行为混淆的表现；B项在居间行为中，代办房屋抵押贷款及产权过户手续也是属于居间行为与代理行为混淆的表现；C项属于房地产经纪机构的正常经营行为，提供的延伸服务。DE项均是将房地产交易行为与房地产经纪行为混淆的表现，其中E项是违法行为。
　　7．【答案】 ACDE
　　【解析】房地产经纪人只有促成委托人之间交易合同的成立，委托人才有支付报酬的义务；居间合同中，可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务；房地产居间合同中的业务包括：如实报告、尽力提供居间服务、保守秘密。其中，保守秘密可分为三个方面：一是委托人在委托房地产经纪人提供居间服务时，要求房地产经纪人不得将自己有关姓名、公司等情况告知相对人。二是房地产经纪人在为委托人提供居间服务活动中，得到的有关委托人的商业机密、信息、成交机会等影响委托人利益的有保密义务。三是法律法规规定的其他保密事项。
　　8．【答案】 ABCD
　　【解析】房地产代理合同是“商事代理合同”房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房产或者在预定价格下为委托人买到最好的房产；房地产卖方代理合同约定了实现标的物业的最高出售价格。E项，房地产代理合同是委托代理合同。
　　9．【答案】ABCD
　　【解析】 《房地产经纪业务合同推荐文本》包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议、房屋承租委托协议。