第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 
　　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 
　　第十八条 招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对潜在投标提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。 
　　第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 　　
　　招标人设有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。 　　
　　第二十条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 　　
　　第二十一条 依法通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作： 　　
　　（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
　　（二）预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成；
　　（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
　　（四）更换物业管理企业的物业管理招投标工作，应当在原（前期）物业管理服务合同届满或解除合同前30日前完成。
　　第三章 投 标　　
　　第二十二条 本细则所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件。 
　　第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 　　
　　投标文件分信誉标文件和技术标文件。 信誉标文件应当包括以下内容：
　　（一）投标函； 
　　（二）企业规模和资质情况； 
　　（三）社会信誉和经营业绩； 
　　（四）物业管理企业负责人的主要业绩。 
　　技术标文件应包括以下内容：
　　（一） 物业管理机构、人员设置和资源配置方案； 
　　（二） 管理方案、运作流程及服务分类标准与服务承诺；
　　（三） 创优规划和创新管理的方法； 
　　（四） 服务质量控制方法； 
　　（五） 物业管理服务费用收支预算方案； 
　　（六） 招标文件要求提供的其他材料。 
　　投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。 
　　第二十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。 投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效： 
　　（一）未密封； 　 
　　（二）未加盖投标人的法定代表人印章；
　　（三）逾期送达； 
　　（四）招标文件规定的其它情形。 
　　无效的投标文件，招标人应当拒收。 
　　第二十五条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。 　　
　　第二十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 
　　第二十七条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 　　
　　投标人不得相互串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。不得排挤其他投标人的公平竞争，禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。　　       　
　　第四章 开标、评标和中标　　　 
　　第二十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应在“镇江市物业管理招标交易中心”。 
　　第二十九条 开标由招标人（招标代理人）主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
　　（1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。 
　　（2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。 开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 　　
　　第三十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 
　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。 
　　第三十一条 评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前1－2日内，从市房管局建立的《镇江市物业管理评标专家库》中采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。 
　　第三十二条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
　　（一）系投标人单位的主要负责人的近亲属；
　　（二）与投标人有经济利益关系的；
　　（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。 评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

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