第一章　总　则 
　　第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院《物业管理条例》及有关规章的规定,结合本市实际，制定本细则。 
　　第二条 本市城市规划区域内，选聘物业管理企业实施物业管理服务而进行的招标投标活动，适用本细则。 
　　第三条 镇江市房产管理局（以下简称市房管局）负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。 
　　各区房产管理局（处）负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导和组织工作。 
　　第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。 
　　第五条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理，建设单位必须依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 
　　政府提倡和鼓励其他物业的建设单位、业主大会或产权人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 
　　第二章　招 标 
　　第六条 本细则所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或产权人。
　　第七条 物业管理招标应在“镇江市物业管理招标交易中心”内，由招标人依法组织实施。 
　　招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 
　　第八条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 
　　依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向市房管局备案。 
　　第九条 招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜，并遵守本细则对招标人的有关规定。 
　　（一）拟订招标公告（招标邀请书）；
　　（二）编制招标文件；
　　（三）拟订资格预审文件，审查投标人资格；
　　（四）编制标底；
　　（五）组织投标人踏勘现场； 　　
　　（六）组织开标、评标，协助招标人定标； 
　　（七）草拟合同；
　　（八）招标人委托的其他事项。
　　第十条 物业管理招标代理机构应当具备下列条件： 
　　（一） 有从事物业管理招标代理业务的营业执照； 
　　（二） 有从事物业管理招标代理业务的营业场所和相应资金；
　　（三） 有经市房管局核准的物业管理招标代理机构资质证书；
　　（四） 有能够编制物业管理招标文件的相关专业的执业资格人员。 
　　第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 　　
　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在镇江房产信息网上发布免费招标公告。 
　　招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。 　　
　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。 
　　第十二条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房管局备案： 　　
　　（一）前期物业管理招标的，应提供与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； 业主大会招标的，应提供业主大会决议；产权人招标的应提供产权证明；
　　（二）招标公告或者招标邀请书； 　　
　　（三）招标文件；
　　（四）物业管理用房建设或产权登记情况的证明材料；　
　　（五）法律、法规和规章规定的其他材料。 
　　招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。 
　　上述招标材料由招标人向市房管局备案后，方可进行招标活动。 
　　第十三条 下列情形之一的，经市房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　1、投标人少于3个的； 
　　2、多层住宅建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米），高层住宅、别墅区、写字楼建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米），工业区建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）的。
　　第十四条 物业管理招投标实行投标资格预审制度。招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 
　　第十五条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。 
　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家的投标人。 
　　第十六条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容： 　 
　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人（招标代理机构）名称、地址、物业名称、物业类型、配套设施设备及物业管理服务用房配置等；
　　（二）物业管理服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等； 　 
　　（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
　　（四）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
　　（五）评标标准和评标方法； 　 
　　（六）物业管理服务合同的签订说明； 　 
　　（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 　  

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