一、总则 　　 
　　第一条为了规范我县物业管理招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律、法规、规章的规定及市政府[2006]9号文件要求，结合我县实际情况，制定本操作规程。 　 
　　第二条本县所辖城镇规划区、建制镇、国有产权物业管理项目和相对集中的住宅区的前期物业管理及物业管理项目，均应依照本规定实行招标投标。 　 
　　第三条物业管理招标投标，是指房屋产权单位、物业开发建设单位或业主大会，为管理已投入使用或正在建设的物业向社会公开选聘确定物业管理企业以及物业管理企业投标竞争的活动。
　　第四条物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。 　 
　　二、招标 　 
　　第五条招标人是指依照本规定提出招标物业管理项目，进行招标的房屋产权单位、物业开发建设单位、业主委员会或物业使用人。　　 
　　第六条招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可自行组织实施物业管理招标活动。前期物业管理招标活动，由物业开发建设单位负责组织；业主委员会已成立的，由业主委员会负责组织；房屋产权单位、物业使用人，由房屋产权单位、物业使用人负责组织。招标人也可委托经有关部门批准成立的招标代理机构办理招标事宜。  
　　业主委员会组织招标投标活动，其招标投标方案，应经业主大会或业主代表大会讨论通过。  
　　第七条物业管理招标可采用下列方式：  
　　（一）公开招标：由招标人在国家或省指定的媒介发布招标公告，邀请不特定的物业管理企业组织投标。 
　　（二）邀请招标：由招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业组织招标。　 
　　参加公开招标的投标人和被邀请的投标人分别不得少于3家。 
　　投标人少于3个或住宅区小于等于5000平方米、非住宅小于等于2000平方米的物业管理项目，经县房产局批准，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。  
　　第八条采取公开、邀请方式招标的，招标人应按照下列程序进行： 　 
　　（一）填写招标申请书，编制招标文件，并报县房产局审核。 　 
　　（二）发布招标公告或发出投标邀请书。 　 
　　（三）审查投标人资质。 　 
　　上述资料报县房产局审查备案后，方可向正式确定的合格投标人分发招标文件并按规定收取投标保证金。 　 
　　（四）发出招标文件后5日内，组织投标人现场勘察，进行答疑。答疑纪要作为招标文件的补充，并以书面形式告知所有投标人并报县房产局备案。 　 
　　（五）编制标底，标底一经确定，应密封保存，开标前任何人不得泄露标底，若有泄露，须重新组织招标。一个物业管理项目只能设一个标底。 　 
　　（六）投标人报送投标书。 　 
　　（七）召开开标会议，组织开标、评标。 　 
　　（八）在公开媒体上公示中标候选人后，确定中标人。 　 
　　第九条招标文件应包括以下主要内容： 　 
　　（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、办公及经营用房、维修基金、共用设施、设备及公共场地情况；  
　　（二）物业管理内容和标准； 　 
　　（三）组织解释招标文件及实地勘察的时间地点； 　 
　　（四）投标文件的编制要求； 　 
　　（五）投标报价要求； 　 
　　（六）评标标准和办法； 　　 
　　（七）拟签订合同的主要条款； 　　 
　　（八）其它需要说明的事项。 　　 
　　招标文件一经发出，其内容一般不能变更或补充；确需变更或补充的，应在投标截止15日前报县房产局审查备案后，以书面形式通知所有投标人。 　　 
　　第十条招标公告或投标邀请书应当载明招标人名称和地址；物业管理项目的名称、类别、用途、座落位置、建筑面积；投标人资质要求和条件；投标的地点和期限；获取招标文件的办法、时间、地点等。 　 
　　第十一条招标文件发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。如中止招标活动，应返还投标保证金，造成投标人损失的应予以赔偿。 　　 

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