第三章 前期物业管理 
第十六条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 
本市划分物业管理区域按下列方法执行： 
(一)按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可申请物业管理主管部门根据实际情况予以划分； 
(二)分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域； 
(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。 
第十七条 建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请。 
物业管理主管部门应当按照本办法有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。 
建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。 
一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。 
第十八条 前期物业管理是指在业主大会成立前，建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。 
新建物业销售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。物业服务企业应将签订生效的前期物业服务合同报送物业管理主管部门备案。前期物业服务合同示范文本由物业管理主管部门拟定。 
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业合同生效的，前期物业服务合同终止。 
建设单位对新建住宅物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理。住宅物业建筑面积3万平方米以下的，经物业所在地物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位在申办《商品房预售许可证》时，应当提交前期物业招投标结果和物业管理主管部门的审核意见。物业管理主管部门负责拟定前期物业招投标管理规定。 
建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约。并在售房时向购房人明示前期物业管理服务合同和临时管理规约。购房人在签订购房协议时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。临时管理规约示范文本由物业管理主管部门拟定。 
建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益，并在物业销(预)售前报当地物业管理主管部门备案。 
第十九条 规划、设计新建物业项目时，对物业管理服务的各项设施应当统筹规划、合理布局，并按照开发建设项目总建筑面积2‰或《城市居住区规划设计规范》(GB 50180-93，2002年修订本)的要求确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主委员会办公场所。一个物业管理区域物业管理用房一般不得少于60平方米，一般不超过600平方米，其中业主委员会议事活动用房不得少于20平方米。 
建设单位应当自物业竣工验收合格之日起30日内，在物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的监督下，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。 
物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责组织维修、养护，不得买卖或抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改作他用。 
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。 

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