三、商务写字楼管理重点
　　在独立操盘新洲商务大厦的管理过程中，针对业务范围不同，工作上也有轻重缓急之分，对新接商务写字楼盘的物业管理，应重点抓好以下三个方面：
　　1、做好基本保障。所谓基本保障，就是把楼物业管理中的最基本业务，如保安、保洁、设备管理、维修养护、绿化美化、对客服务等做到位，为客户营造一个安全、整洁、舒适、优美、便捷的办公与商务环境。海尔集团首席执行官张瑞敏说得好："什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好就是不简单。什么叫做不容易？大家公认的非常容易的事情，非常认真地做好它，就是不容易。
　　新投入运营的商务写字楼，在物业管理上有两个方面尤为引起重视，应当做为前期管理的头等大事来抓。一个是工程管理，一个是基础工作。设备管理是商务写字楼的心脏，能否保证楼宇各个系统安全、正常运行十分重要，说的白一点，“心里有底没底全依仗着它了”。所以说，工程管理是新接手商务写字楼物业管理能否成功的关键之一。在对新洲商务大厦前期的工程管理上，重点把握了以下几个原则：①贯彻经理负责制的原则。即形成以工程部经理为核心的设备设施管理组织机构，给予充分的责权保证，使其政令畅通，贯穿到位。②实施精兵简政的原则。工程管理具有综合性和随机性的动态特点，在技术力量配备方面，不宜样样俱全，而要求技术人员精干熟练，善于解决实际问题，达到用人少而精、工作效率高的目标即可；经理要深入一线指挥，主管、领班必须坚持在第一线工作，越贴近实际工作就越能到位。③实行管理、技术和经济三位一体的原则。即对设备维修、成本控制、材料购置等进行综合性的经济评价，突出以降低成本为中心。④切合楼宇实际的原则。新洲商务大厦的设备配置与管理特点是，楼宇建设周期长，设备搁置了五、六年，磨合与普修工作量大；设备总体配置质量不错，但在设计细节上有许多考虑欠妥的地方，从经营和管理的角度，需要不断地进行改造和完善。⑤落实“预防为主”的设备检修原则。根据季节性变化和运行规律，加强维修计划管理，注重维修工作质量，做到急者先行，缓者放后，主次有别，有条不紊。接手大厦物业半年来，在保证设备、设施正常运行的情况下，在对设备的改造与完善方面下了一些功夫，花了不少力气，从实际效果看还是不错的，受到了业主的认可与好评。
　　打牢基础，是新接物业楼盘的又一重中之重。"九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下。"入驻之初，我们就确定了"打牢基础，站稳脚跟，为公司创造新亮点"基本方针。在理清思路、做好规划、确定计划的前提下，首先是调动所有力量进行保障“开荒”，尽快改变工地面貌，让新搂新起来；其次是立好规矩，尽快实现管理的有形有序，象个"过日子"的样子；第三是抠细做细，服务、程序、培训练到位，让业主和客户进到楼里，时事处处感觉到"物业就在身边"。物业管理运行半年，在业主的大力支持下，在公司的关心指导下，经过全体人员的共同努力，基本上渡过了前一阶段的困难时期，新洲商务大厦已初显模样，开始在京西地区展露风彩。
　　2、节流开源并举。新项目刚起步，前期开办费不足，"手上无钱心里着慌"，需要的是紧日子紧过。前半年，新洲商务大厦物业管理面对的是客户少、入住率低的局面，商务写字楼出租率达不到50％，收支不平衡，根本谈不上盈利点。控制成本则是最好的经营，这一点我们的头脑是十分清醒的。实践中，一方面严格控制运行成本，压缩人力实际员额，适当降低待遇标准，调配饱满的工作状态。另一方面本着多出力，少投入的原则，能自己干的不请人，能省钱的就不投入，尽量通过开动脑筋来解决问题，把"办法总比困难多"做为全体人员的座右铭。工程部自己动脑动手调整改造了地下停车场照明系统和楼宇外立面夜间泛光灯控制系统，初算下来一年可节约电费支出109912.9 元人民币。购物购料上采取多番询价讨价，花钱上也是抠了又抠。半年下来，虽然由于客观因素造成了项目管理上的收支不平衡现实，但总体上的性价比还是符合行业规律，是经济合理的。单一的“节流”不是根本办法，"开源"创收始终挂在心头，有设想、有计划，也有积极运作，只待客户"东风"到，成效也就在其中了。
　　3、需要不断创新。物业管理的目标是实现"三要"：A、要实现物业的保值增值；B、要不断地满足客户的市场需求；C、要追求经济效益的最大化。实现上述三个目标，管理上靠单一满足物业的基本保障恐怕不灵，还需要不断地进行管理创新。对商务写字楼的物业管理，更需不间断地上台阶、上档次、上水平，尤其注重在提高形象和层次上动脑筋、想办法“让写字楼鲜活起来"，打造品牌是首要的。其次，要研究客户，要适应市场，经济越发展，需求的多样性、个性化就越突出。现今人们会发现，一往在写字楼中"早9晚5"的上下班模式，逐渐被商务写字楼里的"白领"们淡忘了，提早带晚变成了正常现象，双休日、节假日进楼加班也屡见不鲜了。物业管理如果对这些变化漠视不然，仍然坚持按部就班的"日8周5"式工作制度，显然跟不上客户工作节奏，就更谈不上服务创新了。商务写字楼的服务创新，需要形成一种"物业围绕客户转，二线围绕一线转"的服务理念和工作氛围。众多工作在写字楼的白领更希望自己有一个人性化的办公空间?”工作累了能煮杯咖啡，望望远处能调节一下情绪，加班时能有个地方躺躺。"许多职员描述他向往的办公环境是，"不需要多豪华，但能提供放松的地方。“总之，商务写字楼应该成为经营管理者全方位服务理念的产物。因此，创造需求和适应市场，是商务写字楼物业管理与服务创新的主要内容之一，忽略了会落伍。