一、写字楼的租户选择
　　正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业经营管理企业或业主对于选择什么样的租户并长久与之保持友好关系也很重视。考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。虽然相对于居住物业的租户来说，写字楼租户的这些信息比较容易获得(公开的年度财务报告)，但如果对这些信息研究不够也可能会给业主或物业经营管理企业带来损害。
　　(一)租户的商业信誉和财务状况
　　一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。资产管理公司或者物业管理企业的经理必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响。潜在租户的经营内容应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其信誉应能加强或强化大厦的整体形象。
　　物业经营管理企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租赁期限内能否履行合约中规定的按期支付租金的义务。为了达到这个目的，物业经营管理企业常先请申请入住的租户填写一个申请表，以了解其经营内容、当前的办公地址及其承租的时间、从事业务经营活动的地区范围、如果是某公司的分支机构那它的总公司在什么地方、开户银行的名称、信誉担保人或推荐人情况、对承租面积的具体要求等。物业经营管理企业还可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉等级和财务状况。对每一个潜在的租户，不管其规模或过去的信誉情况如何都应进行仔细的审查，因为某些大型的跨国企业也可能会象一些小公司那样面临着转手或破产的厄运。
　　(二)所需面积大小
　　选择租户过程中最复杂的工作之一就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。写字楼建筑内是否有足够的有效使用空间来满足寻租者对面积空间的特定需要，往往决定了潜在的租户能否成为现实的租户。在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑以下三个方面的因素。
　　1．可能面积的组合
　　同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性是不可能一样的。外墙、柱子、电梯井、楼梯间不可能为适合某一个租户的需要而移动或改变，所以这些建筑结构因素常常决定了能否组合出一个独立的出租单元，以满足某一特定寻租者的需要。
　　2．寻租者经营业务的性质
　　一些机构需要许多分隔的办公室，而且常常希望这些办公室都能沿建筑物的外墙布置，以便能够获得充裕的自然光和开阔的视野；但也有些公司可能不希望有太多的房间靠近外墙。
　　3．寻租者将来扩展办公室面积的计划
　　如果一个公司在将来期望有较大规模的扩展，必须要考虑在建筑物内是否或如何满足其未来业务发展的需要，尤其是当寻租者希望其办公室集中布置时。
　　一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6m2，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。
　　(三)需要提供的物业管理服务
　　在挑选租户的过程中，有些寻租者为了顺利地开展其业务，可能需要物业经营管理企业提供特殊服务。例如，寻租者可能要求物业经营管理企业提供更高标准的保安服务、对电力或空调通风系统有更高的要求、办公时间与大楼内其他租户有较大的差异、要求提供的服务与物业经营管理企业已提供的标准服务有较大差异。如果物业经营管理企业没有适当的考虑这些问题，在将来的物业管理过程中就可能会出现许多矛盾。然而，在接受或拒绝潜在租户的特殊要求之前，物业经营管理企业及业主应该考虑整个租赁期限内的实际费用支出以及费用-效益比率，以便在日后签订租约时确定由谁来承担特殊服务的费用。

上一页123下一页