二、物业经营管理不同层次之间的关系
　　物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。在一个小型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理可能同时扮演三种角色。图1-2显示了在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。
　　在这里，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
　　而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来(如北京的写字楼或长江三角洲地区的公寓)的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。更确切地说，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。
　　
　　物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。
　　房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。表1-1明确了物业管理、资产管理和组合投资管理的主要职责。
　　
　　正如房地产资产管理公司要确保物业管理企业所提出的资本性开支是个好的投资那样，房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求。组合资产管理公司还需要对何时出售物业进行决策，但资产管理公司和物业管理企业往往不喜欢自己管理下的物业更换业主，因为新业主可能会更换资产管理或物业管理企业。但对组合投资管理公司来说，其出售物业的决策往往是基于对组合投资绩效评价的结果，而不会偏爱某宗具体的物业。
　　为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。随着保险公司、社保基金等机构投资者越来越多地涉足房地产投资，为了更好地服务于这些客户，房地产资产管理服务的领域，更进一步发展到房地产资产所有权结构的管理，即组合投资管理公司与机构投资者共同来决定投资目标和满足这些目标的物业类型组合。

上一页1234下一页