第六节　社会学在物业管理中的运用 【考点提问】
　　一、物业管理与社区文化
　　随着住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐渐建立，由于城市建设的需要和地租理论的价格规律等多种要素影响的结果，我国城市聚落的旧格局正被打破：“洗脚上田”的农民进入中、小城市乃至大城市，购置物业而举家成为“蓝印居民”；从全国各地到来的白领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等经济发达城市的“新业主”；而城市的老居民随着城市建设的需要搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人离开了喧闹的旧城区，搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花缭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了一个新的居住群体，意味着一个新的社区的产生。物业管理者不可忽视这个群体中由于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的一定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。
　　(一)社区文化的内容和意义
　　1．社区文化的概念
　　(1)社区文化的范畴
　　文化有广义和狭义之分。广义的文化是指人类社会实践过程中所创造的物质财富和精神财富的总和，它是社会发展的一个标志，代表着一个社会在政治、经济、科技、教育等方面的发达程度和发展水平。而狭义的文化则不包括物质因素，主要是指人类创造的精神财富的总和。
　　社区文化主要是狭义文化，它是指城市社区中科技、教育、文学艺术、价值观、民风民俗等各种精神财富的总和。社区文化作为一种亚文化，是整个社会文化的一个重要组成部分。社区文化是整个社会文化的聚集点，在整个社会文化乃至人类文化中占主导作用，是人类文化的一个重要组成部分，也是构成社区的一个重要因素。它具有社会文化的共同特点，也具有明显的地域性。
　　(2)居住小区的社区文化的定位
　　按照社区的功能分类，居住小区属于生活社区，其性质和功能与我国目前以综合功能为主的街道社区有明显区别。现在的居住小区，大部分都是近10年新建的，业主(或使用人)均是新的居住群体，其成员来自不同的地方，异质性较强而且彼此之间不了解。因此，居住小区的社区文化，应与街道社区的社区文化有不同的侧重点。街道的社区文化的核心是综合价值观及其行为模式。价值观在不同的功能社区中有不同的侧重点和表现形式。如在学校中，校园文化的核心则表现为学习观；在企业文化中，则表现为经营观；而在居住小区中，其核心表现为居住观。所以，学习观，经营观、居住观实质上都是价值观在特定场所的表现形式，是价值观的子系统。因此，我们可以认为，居住小区的社区文化定位就是“在几种不同文化模式影响下，业主或使用人所认同的居住观和行为模式。”
　　(3)文化冲突和文化融合
　　现在一些大型的居住小区中，业主有外籍人士，也有港、澳、台等地区的人士，以及来自内地各地区的人士。由于社区成员的异质性，他们都带有原来所受影响的价值观和行为模式的烙印，因而很容易引起文化冲突。
　　2．居住小区社区文化的任务和特点
　　(1)居住小区社区文化建设的任务
　　作为居住小区，社区文化建设就是通过各种形式的文娱、体育和其他形式的文化活动，创造一种文化氛围，让社区成员能相互了解，提高对不同文化的鉴别和适应能力，减少文化冲突带来的负面影响，使社区成员对某些不同的文化要素逐渐达成文化认同，并在此基础上建立社区共同的居住观和形成相应的行为模式。
　　建立居住小区的社区文化，是一个长期的任务。居住观的认同需要过程，需要对各种不同文化的价值取向有深入的了解和认识。因此，现在很多居住小区所开展的各种文娱、体育(文艺汇演、书画展等)形式的活动，实际就是创造了一个机会，让不同文化背景的人能够经常接触和交流，宣传自己的文化，让社区成员能相互了解彼此之间的文化，并对某些文化要素进行选择性吸收，最终目的还是要在深层次上对某些文化要素达成共识，并把已形成文化认同的要素规范化和制度化，使社区成员能够以良好的行为模式执行这些规范和制度。
　　(2)居住小区社区文化的性质
　　第一，社区文化是一种认同文化。
　　从以上的分析可以知道，居住小区社区文化是一种文化认同，即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的一些文化要素，而不是以某种文化去取代其他的文化。这种共识不仅包括了赞同的成分，也包括了虽然不完全赞同但可以包容的成分，还包括了对多种文化中的优秀成分进行选择性吸收和融合。换言之，是形成一种求同存异的居住观。正是由于在不同的居住小区中，社区成员对能够达成共识的文化要素有所差异，才形成了自己的社区文化特色。
　　第二，社区成员是社区文化的主体。
　　发展社区文化是社区成员自身的需要。一个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。因此，在居住小区内，业主(或使用人)才是社区文化的主体，居住观的形成要靠业主(或使用人)的文化认同。现在开展的一些社区文化活动，无论来自哪一方面的推动力，都只能起引导作用，无法替代业主(或使用人)的主导作用。社区文化建设应由业主(或使用人)的自治组织，即业主委员会来负责组织实施，包括物业管理行政主管部门在内的政府机构对居住小区的社区文化建设应给予支持、关心、帮助和指导，居住小区的开发建设单位和物业管理企业应积极参与社区文化建设和给予实质性的支持，使社区文化建设沿着健康的道路发展。
　　第三，文化氛围是营造社区文化的必要环境。
　　现在有不少的居住小区，开发建设单位在设计施工阶段都精心建造一些雕塑、壁画、园林小景，物业管理企业努力组织一些娱乐、体育、文化活动，这些行动都是社区文化建设的硬环境和软环境，可以统称为“文化氛围”。由于这些内容也包括了若干文化要素，又可以称为“浅层文化”。文化氛围不仅为业主(或使用人)的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主(或使用人)的文化鉴别能力，对一些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。因此，良好的文化氛围是营造健康、进步的社区文化的必要环境。
　　(3)居住小区社区文化的特点
　　第一，业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性
　　在一个居住小区内，业主(或使用人)来自不同的地方，无论是生活方式、价值观念，还是宗教信仰、风俗习惯都会有差异，再加上其他社区文化的传播和渗透，从而使居住小区内的业主(或使用人)客观上存在着较大的文化差异。
　　居住观是价值观在人居关系上的表现，文化差异形成了居住观的差异。在目前的一些居住小区中，有些受教育程度较低且又在改革开放早期先富起来的人，认为购置了物业，对自己的私有财产就可以为所欲为，不分昼夜地进行装修，完全不管邻居的感受；有些人则认为交了管理费，购买了服务，则到处乱丢垃圾，还诡称“我弄脏，你来清洁”才能体现服务商品的价值。总之，居住小区中的人生百态，无一不是在一定文化背景下居住观的反映。
　　另外，现代城市中独立的居住环境、独立的经济利益和独立的生活空间也使小区内的业主(或使用人)之间的人际交往减少，关心互动减少。
　　业主(或使用人)文化背景的多样性及人际交往的贫乏性，无疑会给文化认同造成很多困难，因此必须创造尽量多的机会，让业主(或使用人)以及他们的家庭成员增加沟通，了解彼此之间的文化背景，逐渐达到文化的认同。随着认同的文化要素的增加最终可以由量变到质变，形成一个比较完整的居住观。所以，社区文化建设是一项长期的工作。
　　第二，不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性
　　居住小区客观上存在着不同的档次。在有些高档住宅区中，业主有相当部分是外籍人士以及港、澳、台人士，业主之间的文化差异较大，加上语言障碍，沟通和了解需要较长的时间，因此，社区文化的建立主要着眼于求同存异。而对内地业主居住的小区，由于属同源，较易沟通了解。因此，社区文化建设应尽量符合社会主义精神文明的要求，即要提高社区成员素质和提高社区文明程度。
　　第三，文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容
　　文化选择的结果是文化认同，文化选择的一般规律是选择那些与本身文化价值观相契合的成分，但并不排斥对外来文化中优秀的成分的选择和接纳。在居住小区社区文化的构建中，也不能违反这个一般规律。
　　居住观主要包含了对家庭关系、邻里关系、人与环境的关系、社会公德等方面的评价。西方文化认为家庭关系是分散型的，而中国文化则强调家庭关系是紧密型的。西方文化中在社会公德方面确实有很多东西值得我们学习，但中国文化在这方面也有深厚的基础。中国文化首先认为人就是“道德人”，强调要通过“修身”来约束自己。如果剔除了中国文化中“君臣父子”的封建道德成分，那么，中国文化接纳西方文化中的一些社会公德模式应该具有深层次的基础；邻里关系实际上是人际关系在居住行为上的反映。中国文化认为必须要善、诚、义，而西方文化则认为是要真、善、美。虽然中西文化对这些关系如何排列有不同的看法，但对人与人之间要友善相处这一点是可以认同的。至于环境观，中国文化也有“天人合一”的思想，但比较抽象，可以接纳外来文化来进行充实。
　　3．居住小区社区文化的内容
　　(1)环境文化
　　社区环境是社区文化的一种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件。首先，环境本身就是一个文化传播源。在各种各样的居住小区中，大片的绿化草坪形式多样，体现了世界上其他国家不同文化的园林小品，都无不逸散出文化的品味，体现了对群体生存的价值观。其次，环境又是不同文化背景的业主(或使用人)互相交往、增强了解的场合。宽敞的户外休闲场所，齐全的文化体育、娱乐设施给业主(或使用人)创造了一个沟通的机会。最后，环境对居住者的心理和道德水准也会有一定的影响。优美而清洁的环境，可以令人随时注意自己举止行为的文明程度，正如一个在大街上随地吐痰而若无其事的人，也不敢在光亮照人的五星级酒店大堂吐痰一样的道理。
　　(2)行为文化
　　行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容。行为文化属显性文化，居住行为是行为文化的核心，反映了社区成员的道德风尚和文明程度；社区的各种娱乐、体育、文艺活动则反映了社区成员对居住观认同的要求。愈是成熟的社区对认同的要求就愈高，所形成的居住行为的文明程度就愈高。
　　(3)制度文化
　　一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来。制度可分为两大类：一类是公众制度，主要是业主根据认同的居住观而共同制定的居住行为准则；另一类是物业管理企业制定的一些管理规章制度，是在业主居住观认同的基础上对居住行为和居住习俗加以疏导和调节，制约不文明的居住行为和摒弃消极、落后的居住陋习。制度文化体现了对人情的关注，对人格的尊重，对人道的支持，使社区成员通过认同的居住观所形成的制度，有效地约束了个别人违反认同的居住观的行为。
　　(4)精神文化
　　精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。它使同一文化环境中的成员知道好坏、是非、真假、积极和消极，树立了一些新观念和新意识，如人文意识、环境意识、精品意识、效益意识、生活质量观念、形象观念、道德观念、人才观念。这些意识和观念的树立，都与具体的管理制度及人们的行为规范相结合，使业主们都乐意去做各种有益于社区的工作，真正把居住小区看成自己的家园。社区文化的形成，使社区的安定和文明进步有了坚实的基础，不仅能为社区发展提供精神动力和智力支持，而且还能提高社区居民的生活质量，树立良好的社会风气，提高居住小区的品位。
　　(二)物业管理企业与社区文化
　　社区文化建设的主体是业主，构建一个文明、进步的社区文化是大多数业主的内在需要，营造一个协调、和谐的居住氛围是业主们的共同心愿。物业管理企业受业主的委托提供管理和服务，因此，对于居住小区的社区文化建设，物业管理企业也必须承担自己应尽的责任。
　　1．物业管理与社区文化的关系
　　(1)互为促进
　　通过认同，建立社区的居住观和相应的行为模式，是社区成员自身的要求。从理论上讲，这种社区文化即使不加以任何外界推动力，它也可以自发形成，问题是这种自发形成的社区文化需要经过一个比较漫长的过程，而且在形成过程中可能要走不少弯路，甚至可能会掺杂封建迷信色彩或西方自由化色彩的没落的文化成分，为此需要付出高昂的代价来纠偏。物业管理对社区文化建没的介入，可以使社区文化建设少走弯路，沿着健康的道路发展，加快文化认同的速度。同时，社区文化建设对物业管理和服务提出更高的要求。物业管理企业无论在组织活动的形式与内容、环境氛围、媒体引导、沟通方式等各方面都要刻意设计和独具匠心，才能收到预期效果，无疑，这样又可以提高物业管理的服务水平。
　　(2)互为作用
　　物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。物业管理提供的是服务产品，物业管理企业的管理就是要充分优化人、财、物等经营要素，尽可能减少或节约劳务量的支出，提高效益和效率。除了无法节约、必须输出的绝对劳务量之外，如何尽可能减少相对劳动量是物业管理企业追求的企业目标。
　　减少相对劳务量的一个最主要途径就是业主的自治自律。如果业主(或使用人)能够根据认同的居住观所形成的公众制度，遵守公德，邻里和睦，甚至主动维护公共秩序和社区环境，那么物业管理企业就会事半功倍。
　　居住小区的社区文化建设就是通过文化认同来建立能达成共识的居住观，这个过程需要借助于物业管理的推动。而小区文化建设搞好了，就会增加业主(或使用人)之间、业主(或使用人)与物业管理企业之间的感情和相互尊重。在这种和谐的社区环境里，物业管理企业自然就会较容易地实现管理目标。
　　(3)互为约束
　　物业管理的规章制度应以居住小区内业主(或使用人)所认同的居住观和行为模式为基础，物业管理企业执行这些规章制度应受业主委员会的监督和约束，同时，物业管理企业也要依据这些规章制度来约束广大业主(或使用人)的居住行为。
　　2．物业管理企业在社区文化建设中的作用
　　(1)在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础
　　居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业管理企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业管理企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。为了调动广大业主参与社区文化建设的积极性，多采用群众喜闻乐见的形式，以开展多种健康有益、社区成员都便于参与的文化活动为主，如举办各种晚会、演唱会、趣味运动会、文化节等，为业主享受文化生活创造了一个良好的空间，同时也为业主(或使用人)之间的沟通提供了场合，使他们能有经常接触的机会，彼此了解对方的文化背景。
　　(2)在社区文化形成过程中起引导作用
　　由文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细致和艰巨的，物业管理企业只能去引导，而不是主导，以免喧宾夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业管理企业在开展普及性文化活动的同时，要注入更多的旨在提高业主(或使用人)文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。深圳万厦居业公司所管理的小区就举办了克隆科普展览、智能化住宅展览等科技含量较高的社区文化活动，而且还成立了社区科协，开设了科技活动中心和科技图书馆等；广州保利花园举办了“圆明园国宝展”，把被八国联军抢掠的铜面猴首、牛首、虎首，后由保利集团从香港拍卖行竞标收回的三件国宝放在小区内展览引起了很大的震动；广州城建开发物业公司，在受托管理的小区内开展植树活动，让每户人负责种活一棵树，花费不多却意味深长；广州番禺区丽江花园在香港回归的那天，让小区内的小孩写上自己对50年后的希望，然后密封埋在一个地下大信箱内相约在50年后打开。总之，这类社区文化活动无论规模大小，其导向都是很明显的，就是通过这些潜移默化的影响，提高业主(或使用人)的综合素质和文化鉴别能力，尽快达到文化认同，形成健康、进步的居住观和行为方式。
　　(3)物业管理企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度
　　在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同的过程，这个过程也许需要一个较长的时间。因此，物业管理企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，为加强业主(或使用人)自我控制和自我约束能力、为业主自律创造了良好的基础。
　　需要指出的是，规范和制度是建立在业主(或使用人)认同的居住观和行为模式的基础上。近来我国的物业管理行政主管部门制定了一些诸如“业主公约”之类的制度规范文本，但这也仅仅是一种引导，每个居住小区都要根据区内业主对文化认同的情况来进行修订。否则脱离了认同的居住观的制度，很可能就会成为挂在墙上的一纸空文。 
　　二、物业管理与社区组织
　　社区管理主体是社区组织的主要组成部分，占有重要地位。它决定和影响着社区管理的效率和发展。从社区管理主体的含义、功能入手简述了社区管理主体的组织、功能和制度建设的主要内容并分别针对不同社区管理主体提出了加强建设的基本途径，以及处理不同社区管理主体之间关系的原则和方法。
　　(一)社区管理主体概述
　　1．社区管理主体的含义
　　社区管理主体是在一定环境中产生的，以社区党政组织为核心，由社区党政组织(社区党组织、街道办事处和乡镇政府)、社区自治组织、业主委员会、社区中介组织和物业管理企业共同构成的社区管理组织系统。
　　现阶段我国的社区管理主体主要有社区党政组织、社区自治组织、业主委员会、社区中介组织、物业管理企业五种类型。管理主体改革与发展的目标就是正确界定各种管理主体在社区管理中的地位和作用，发挥社区党政组织在社区管理中的主导与核心作用，同时大力发展和管理好社区自治组织和社区中介组织，构建“两级政府、三级管理、四级网络”的社区管理新框架。在这里，两级政府，是指市、区(县)两级人民政府；三级管理，是市、区(县)、街道办事处(乡镇政府)对地方事务的管理；“四级网络”即市、区(县)、街道办事处(乡镇政府)和居民委员会。将居委会纳入微型社区网络结构的中心地位以促进社会自治空间的生长，变小社会为大社会。
　　2．社区管理主体的分类
　　(1)根据社区管理主体在社区管理中的地位划分
　　根据社区管理主体在社区管理中的地位不同，可划分为社区管理领导系统、社区管理执行系统和社区管理支持系统，分别对应于制定决策、执行决策、支持和反馈政策效果的功能，形成社区管理的循环网络。
　　(2)根据社区管理主体的性质划分
　　根据社区管理主体的性质不同，可将其分为社区党政组织(社区党组织、社区政府组织)、社区自治组织、社区中介组织、业主委员会以及物业管理企业。
　　第一，社区党政组织(社区党组织、社区政府组织)。
　　社区党政组织主要包括社区党组织和街道办事处、乡镇政府，以及政府职能部门在社区设立的延伸机构，如派出所、工商所、税务所等。社区党组织是中国共产党在基层社区常设的组织机构，是社区各项工作的领导核心。街道办事处以及政府延伸机构都要在街道党组织的领导、指导或协调下开展工作。
　　第二，社区自治组织。
　　所谓社区自治，是指在国家法律的规范之下，在党的领导之下，在政府的指导之下，在广大人民群众的参与之下，社区享有一定的民主自治的权利。社区自治组织主要是指居民(村民)代表委员会等社区内居民的群众性自治组织，它也是社区管理主体的基本单元。社区自治组织还包括志愿者协会组织、文化体育类社团等机构。社区居委会、村民委员会是社区自治组织的主体，依法行使社区自治权利对社区的重大事务进行管理。
　　第三，社区中介组织。
　　社区中介组织又被称为非盈利性组织或非政府组织，它形成于18～19世纪的发达国家。在我国，它还是一种新兴的社区组织。它主要致力于社会服务和管理，其根本宗旨是满足社区居民的需要。社区中介组织承担着联系政府与民众、依法进行社区治理和服务等多种职能。社区中介组织主要是指各类福利性、服务性、中介性组织，如社区福利组织、志愿者组织、慈善组织、社区服务组织或一些行业性组织，如个协、体协、舞协等。
　　第四，业主委员会。
　　业主委员会是社区居民参与社区管理的又一新的组织形式。随着住宅的市场化和商品化，越来越多的居民不再是单位住房的租客，而是房屋物业的所有人。因此，生活区的卫生状况、环境质量、配套设施等都与他们的生活息息相关，社区事务成为居民重大利益所在。他们开始要求自主地决定社区的事务，在这种情况下，业主委员会便应运而生了。业主委员会是指居民区内业主们自发选举产生的组织，代表全体业主对物业等有关重大事项进行决策和管理。它是居民参与社区管理和建设的一种途径。
　　第五，物业管理企业。
　　物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
　　3．社区管理主体的功能
　　社区管理主体的功能是指社区管理主体在社区管理和发展过程中所发挥的效用。一般而言，社区管理主体主要具有以下几种功能。
　　(1)满足需求功能
　　按照马斯洛的需求层次理论，人的社会需求是多种多样的，就目前发展趋势来说，社区管理主体正逐步成为满足人们这种多样化的社会需求的社会基本单位，它通过有效的管理和完善的服务满足社区居民的各种需求。
　　(2)管理功能
　　社区管理主体的管理功能主要体现在对与社区居民有关的行政事务和公共事务的管理上。具体包括三方面内容：处理社区关系，提供社区服务，维护社区利益。处理好社区关系，主要包括处理好社区组织之间、住户之间、住区单位之间的关系，以及社团、利益共同体、家庭与外部的关系，并提供必需的教育、文化、科技和卫生服务等。伴随着社区建设的不断深入，管理功能将显得日益重要。居民委员会和物业管理企业在其中的作用将发挥得更加明显。
　　(3)组织功能
　　社区内的居民之间、单位之间以及居民与单位之间的关系是非常松散的，一般不具有内在、紧密的社会组织关系。但由于它们居住在同一社区内，就必然有着要求形成社会生活共同体的共同目标。社区管理主体的组织功能主要表现在，它把松散的个人和单位组织变为关系相对紧密的群体或团体，形成具有共同利益的诉求主体。
　　(4)协调功能
　　社区是人们结成的生活共同体，那么围绕着人们的多层次的社会需求，必然存在众多的社区公共事务和公共空间、多样化的社区活动。如何化解因此而产生的各种矛盾，统一人们的意识形态，形成有序的行动，协调好各种社区关系，需要充分发挥社区管理主体的协调功能。
　　(5)稳定功能
　　社区是社会的基本构成单位，社区管理主体是社区实现各种职能的载体，社区管理主体与社区居民密切相关，它的稳定与否直接影响到社区是否能够正常运转和社区的稳定，也将会影响社会的发展。因此，在社区的建设与管理过程中要积极运用社区管理主体的稳定功能，保持社区的正常工作，消除社区内存在的各种矛盾和不稳定因素，维护社区的稳定。
　　(二)社区管理主体建设
　　社区管理主体是社区存在和发展的基本条件。从根本土说，社区管理主体的建设就是社区管理主体的改革、重组与完善和不断优化管理功能、提高工作效率的过程。目前社区管理主体的建设已逐步上升为整个社区工作的重心。当前我国正处在经济转型期，加强社区管理主体的建设，对于维护社区稳定，发挥社区功能，促进社会发展，实现小康社会的建设目标都具有重要的现实意义。
　　1．社区管理主体建设的含义
　　社区管理主体建设是指以社区党政组织(社区党组织、街道办事处和乡镇政府)为核心，由社区自治组织、业主委员会和社区中介组织共同参与，旨在进一步健全管理主体的组织机构，完善社区管理主体的功能和制度，提高社区管理主体的工作效率的过程。社区管理主体建设不仅仅是其本身的建设，更为重要的是通过社区管理主体的组织、功能和制度的建设，提高工作效率，这是社区管理主体建设的直接目的。
　　2．社区管理主体建设的内容
　　社区管理主体建设的内容很多，在现阶段，根据社区发展的实际需要我们将着重探讨社区管理主体的组织建设。
　　第一，社区党组织建设
　　社区党组织是我们党的基层组织。社区党组织的存在是我国社区工作有别于其他国家的一个非常显著的特点，是我国社区管理和建设工作中的一大特色。尤其是随着我国改革开放的不断深入，市场经济的不断发展，密切党同群众关系，加强社区党组织建设，成了巩固党的执政基础的重要保证。
　　第二，社区政府组织建设
　　街道办事处是区人民政府的派出机关，接受区人民政府领导，依照法律、法规的规定，在本辖区内行使相应的政府管理职能。街道办事处的设立、变更或者撤销，应当根据地域条件和居民分布状况，在满足便于联系群众和有效管理的要求的前提下，向区人民政府提出申清，市民政局审核同意后报市人民政府批准。
　　第三，社区自治组织建设
　　江泽民同志在党的十六大报告中指出“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的文明社区”，“扩大基层民主，是发展社会主义民主的基础性工作。”现阶段我国城乡社区的自治组织主要有以下几种形式：城市居民委员会、志愿者协会组织、文化体育类社团、村民委员会。
　　第四，社区中介组织建设
　　社区中介组织在推进社区建设与管理、增强社区凝聚力、加强社区团结、提高居民的自治能力中扮演着极为重要的角色。对于社区中介组织的内涵，学术界目前尚无严格、统一的认识。有的认为，社区中介组织又可称为非政府组织或者是非盈利组织。它主要致力于社区服务和管理，宗旨是满足社区居民的需求。在我国现阶段，社区中介组织尚处于起步和发展阶段，成熟或比较成熟的社区中介组织还为数不多，要根据居民服务的需求，培育和发展各种类型的社区民办非企业性服务组织和服务机构，通过这些专业化的机构，为社区提供高质量和全方位的服务，要继续鼓励和支持各类志愿服务组织的社区工作，并使其逐步规范化、制度化。
　　第五，业主委员会建设
　　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理，由业主代表组成，代表业主利益，向社区各方面反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司行为的一个民间性组织。业主委员会是由业主大会或业主代表大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受到国家法律的保护。
　　业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上说，还是业主实现民主管理的组织形式。从社会发展、社会进步的更高更深的层次来看，通过业主委员会实现业主自治，是人民群众维护自身利益、自我教育、自我服务、自我管理的实践形式与实践活动。
　　第六，物业管理企业的建设
　　随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断加快，越来越多的集约化居民住宅区应运而生。作为现代城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，居住小区的物业管理越来越具有社区建设的发展意义。在国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)中，明确提出要将物业管理融入到社区建设之中：在划分物业管理区域时，应当考虑到社区建设的因素；在日常管理活动中，要求物业管理企业在做好社区房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理的同时，还要对社区内的治安、环保等公共事务做好服务。
　　社区建设的内容主要包括两部分，一是建设具有社区硬件设施的人居环境，二是建立有一定社区管理职能的组织并做好社区的日常管理工作和文化营造工作。前者是政府和房地产开发方的责任，后者则更多地要依赖于行政组织和其他社会组织的介入和管理，同时也是所有工作和生活在社区中的人的责任。
　　物业管理的主要任务就是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适便捷的社区环境，使所管物业发挥最大的经济效益和社会效益。物业管理工作做到位，不仅可以确保物业功能的正常发挥，实现保值、增值的目的，而且有利于提高现代城市管理的专业化、社会化和现代化水平。将物业管理工作纳入社区建设是现代城市建设和社会管理的重要方面和必备条件，同时也是物业管理行业良性发展的长远之计。
　　社区组织，是社区建设的核心。主要是指社区党建、社区自治组织建设和社区中介组织建设等，这里重点讲社区自治组织建设。社区自治组织建设，主要是指按照社区构成要素划定社区，建立社区自治组织和新的社区管理体制。
　　从民政部门的角度，重点探索建立新的社区自治组织。为叙述方便，我们用各地的做法进行表述。各地的做法：一是科学合理地划分社区。二是建立新的社区自治组织体系。
　　(1)建立“决策层”，即社区成员代表大会。社区成员代表大会由社区居民和社区单位的代表组成，讨论决定社区的重要事项；
　　(2)建立“执行层”，即社区居民委员会(与居委会两块牌子，一套班子)。社区居民委员会成员向社会公开招聘，经选举产生，行使对社区事务的管理权。
　　(3)建立“议事层”，即社区协商议事委员会。其成员由社区内的人大代表、政协委员、知名人士、居民代表、单位代表组成，行使对社区事务的建议权和监督权。
　　(4)建立“领导层”，即社区党组织。南京等地的做法是，将社区委员会作为工作层，其成员作为职业社区工作者；由社区成员代表大会行使议事和决策权力。各实验区新的社区组织体系建立后，扩大了基层民主，强化了监督和制约机制，理顺了社区内部的工作关系，初步形成了责权明确、互相促进、相互制约的社区管理模式。 
　　三、物业管理与和谐社会建设
　　党的十六届四中全会提出了建设社会主义和谐社会的目标和任务，并且强调“要适应我国深刻变化，把和谐社会摆在重要地位。”我国的物业管理工作，是随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化，居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较高的服务需求的情况下，在改革和人民生活水平不断提高的进程中逐步发展起来的。20多年的实践证明，抓好物业管理，是我国社会转型期构建和谐社会的一个重要方面。
　　(一)物业管理在和谐社会建设中的重要作用
　　物业管理是市场经济发展中新兴的一个服务性行业。从经济形式上说，它是一种以服务为内容的特殊商品；从管理形式上说，它是一种寓管理于服务之中的特殊管理。北京市贯彻实施《物业管理条例》两年来的实践证明，物业管理在自然化解业主与管理者之间的种种矛盾，促进和谐社会的建设等方面，具有重要作用。
　　1．物业管理保证了物业本身功能充分发挥。
　　物业管理最基本的指导思想是，通过自己的服务，即专业化的维护、修缮、更新、改造等管理，使自然环境和人为因素对物业所造成的损坏程度降到最低限度，从而保证物业功能的发挥，使其产生更好的经济效益。如果没有物业公司的专业化管理，任物业自然损坏，就会造成社会财富的巨大浪费。
　　2．物业管理促进了城市管理的社会化和专业化发展。
　　以往人们在日常生活中遇到种种问题时，总是东奔西跑、耗费口舌，而如今，按照《物业管理条例》，将分散的房屋修缮、设备维修、治安保卫、清洁卫生、园林绿化都汇集到了一家，统一管理，不仅方便了使用人，而且也使整个城市的生活趋于综合化、系统化、秩序化，从而促进了城市管理的社会化和专业化，提升了城市和居民生活的品质。
　　3．物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境。
　　现代物业管理，除了正常的房屋修缮保养外，还对环境卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，为业主和使用人营造优美、整洁、方便、舒适、安全、健康的生活空间。使人们在心灵深处感受到浓厚的城市文化气息，陶冶了人的情操，净化了人的心灵。
　　4．物业管理还促进了城市精神文明建设。
　　物业管理，按照《条例》的宗旨，在运用社会化、专业化的管理方法为业主和使用人提供安全舒适的居住环境的同时，还以居住区为载体，开展丰富多彩、形式多样的文化娱乐和学习教育活动，促进城市文明建设。几年来，北京市各物业管理部门与居委会和业主委员会，就开展了许多诸如创建文明家庭、共建文明小区、学习培训，以及抵制各种社会不良行为风气的活动。为形成良好社会风气，构建和谐社会起到了重要作用。
　　(二)物业管理在和谐社会建设中的努力方向
　　当前，物业管理工作为构建和谐社会作贡献可以从以下三个方面去努力。
　　1．不断提高物业管理的覆盖面
　　改革开放前，我国城镇居民的住房实行实物分配，其物业多为各部门、各单位直管。改革开放后，我国大力推进住房制度改革，停止了住房的实物分配，实行住房分配货币化。通过房改，大部分城镇居民拥有了自己的房产，形成了以居民私有产权为主、多种产权形式并存的新的住房产权格局。目前，随着房改的深入，按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的规定，绝大部分城镇新建住宅小区实施了物业管理，从根本上改变了过去小区面貌“一年新、两年旧、三年破”的状况，为广大人民群众创造了安全、舒适的生活环境。但是，基于各方面的原因，原来由各部门、各单位管理的物业真正实行物业管理的还不多。这些原有的物业大都沿袭计划经济的体制，由原单位(部门)维持管理，不仅存在公费管私产的不合理问题，还因为住房产权的转移，不少业主已经不是原单位的人，这些房产仍然由原单位管理，则更加不合理。因此，潜在矛盾和冲突时时可能发生，致使大多数原有物业缺少正常的维护，特别是房屋的共用部位和共用设施问题越积越多，存在着不少不和谐的因素和隐患。因此，对原有房屋实施有效的物业管理，大势所趋，势在必行。早在1997年，国家建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对旧住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。近几年来，湖北省黄石市由市政府组织，在市房管局的指导下对几十个旧有小区进行了以拆除违章建设、消灭泥巴路、疏通水道、增加便民设施和户外活动场所、提高绿化覆盖率、改善环境卫生为主要内容的环境综合整治，整治后实施新的物业管理，深受老百姓欢迎。通过物业管理，不仅旧小区的面貌，改变着居民的生活方式，也潜移默化地改变着整个城市的文化，成为和谐社会建设的样板。居民从开始不理解、不支持、不配合到最后纷纷要求加快整治的步伐。安居才能乐业，实践使大家深深体会到，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，现存的城市单位型社区即可开始实现向真正意义社会型社区的转变，其对和谐社会的贡献是不言而喻的。
　　2．研究拓展物业管理的服务范围
　　一个和谐的社区首先应该是一个具有高度的认同感和归宿感的社区。所谓物业管理，是指业主通过选定物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此，物业管理所提供的服务主要有两个方面：一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。此外，按照《物业管理条例》第四十四条、四十五条的规定，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同没有约定的服务工作，也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收有关费用。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区中，是大有可为的。武汉市百步亭物业管理服务，以群众的需求作为第一信号，实行低收费、高服务，其物业管理做到了“全方位、全天候、全过程”，使业主处处感受到温馨和便利。多年来，百步亭花园社区的居民以“家住百步亭”为荣耀。2002年元月，百步亭花园荣获建设部颁发的首届“中国人居环境范例奖”，成为武汉市乃至全国物业管理的品牌。2003年10月，中宣部、建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。去年以来，百步亭花园社区又作为和谐社区建设的典型，受到媒体的大力宣扬和推介，前往百步亭参观考察的领导和社会各界均给予百步亭以高度的赞扬和肯定。百步亭花园的经验表明，物业管理服务必须充分关注大众群体，广大的中低收入者是物业管理服务的主体，在研究拓展服务范围时，要根据广大群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。
　　3．切实规范物业管理各方行为
　　社会和谐的主体是“人”的和谐。抓好物业管理不能见“物”不见“人”，必须切实规范物业管理各方的行为。物业管理作为我国的新兴行业，其发展过程中，各种社会矛盾也呈现出来。如在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡、房屋质量的责任、共用部位、共用设施设备利用与收益的归属，物业管理服务质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。这些热点问题最终集中反映在物业管理的甲乙双方，即业主与物业管理企业两方。如果处理不好，不仅影响物业管理工作的开展，还将直接带来社会的不和谐。因此，政府监管是不可或缺的，作为政府的物业管理主管部门，要严格按照《物业管理条例》的要求，切实履行职责。一是要持续深入开展对《物业管理条例》的宣传，使业主明确自己是物业管理区域内物业管理的主要责任主体，是物业的主人，具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任、遵守公共利益和社会责任、按时缴纳物业服务费用等义务。二是要切实加强对物业管理市场的监管，依据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。同时，要加大整顿和规范物业管理市场秩序的力度，严格市场准入和清出制度，加强企业资质管理。要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，完善投诉举报制度，营造一个良好的物业管理的市场环境。三是要引导物业管理企业创省优、创国优，培育物业管理示范项目，提升物业管理的档次和水平，为推进物业管理工作的开展、赢得社会对物业管理工作的认同和支持树立榜样。四是要协调好物业管理与社区建设的关系。
　　充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，共同为构建和谐社区发挥应有的作用，作出应有的贡献。