业主自治是否行得通
　　为了避免与物业公司的尴尬，本市有少数小区业委会听取业主意见，决定自己雇人管理小区，实行业主自治管理模式。那么，这些小区的实际效果如何？是不是真的就没有了物业管理烦恼？
　　对此，真理园业委会主任梁龙子有“两年零两个月”自治经历，他自嘲是个探索“失败者”，他目前正在为寻找一个新的物业公司而犯愁。梁主任说，该小区2003年入住后业主与物业公司矛盾较多，物业费收缴率低，两家物业公司均先后撤出。“当时大家对物业服务失去了/考试大/信心，经过民意调查，2/3业主同意自己管理。于是，2005年底，我们就实行了业主自治，业委会牵头找保洁等服务人员。我们定的收费标准较低，每月每平方米0.2元，刚开始时，收缴率很高，一度达到98%。但到了第二年，事情就不妙了，到了后来，我们累得半死，而业主不满情绪却逐步高涨，收缴率也跌到了40%。现在的民意调查显示，53%以上的业主希望重新选聘正规的物业公司。”
　　自治管理之所以失败，归纳起来，原因很多。梁主任说，小区实行自治管理，尽管收费标准低，但业主对服务的要求并不低。因为收费低，小区只能雇一个人看门，做不到日常的巡视，招聘人员的年纪也偏大，维修也局限于开关更换等简单项目，连楼宇对讲门坏了都修不了，时间长了，业主的意见自然越来越大。还有，物业管理是一项复杂的工作，业委会成员政策性不强，工作中很容易被业主抓住“小辫子”，大家都是不计报酬服务，时间一久热情就没了。自治收费只能靠业主自觉，个别人随便找个理由不交费，他们也没有好的制约手段，慢慢形成了恶性循环。还有，为了降低人力成本，他们雇的都是五六十岁的退休老人，工作时，生怕这些人在岗位上生个病或出现意外，出了工伤事故业委会可赔不起，闹得整天提心吊胆的，不是个事儿。
　　安华物业公司副总经理朱禧说：“对真理园小区业主遇到的困难，大家表示同情，但是，哪个物业公司也不会轻易接手。”朱禧说，一些小区在实行业主自治的过程中，因管理经验匮乏，小区公共设施设备得不到养护，物业公司接手后在物业保/考试大/值增值方面需要付出更多的人力物力财力，有些设施损坏甚至是不可挽回，因此，一般的物业公司都不会贸然介入。
　　市国土房管局相关部门负责人说，在一些小型社区，业主自治也有成功的例子，但是从目前很多社区业主还未成熟的现实状况看，“自治管理”的长久性难以保证。并且，随着建筑物及其附属设施科技含量越来越高，管理难度不断加大，从长远来看，还是选择专业化、市场化的物业公司进行管理更为科学。
　　业委会应如何准确定位
　　一方面，很多小区业委会成员出于热情，苦苦支撑着小区的建设、发展；而另一方面，一些业主针对业委会的怨言不断，有的甚至认为业委会成员不作为、乱作为，以权谋私。如何给业委会一个适当的法律定位，如何提高业委会成员的素质、规范业委会的良性发展，以及是不是应该给业委会成员以适当报酬等，成为人们关注的话题，与会专家学者也进行了热烈的讨论。
　　据了解，本市一些小区业委会成员年龄都在五六十岁以上，他们在付出辛苦的同时，也承受了很多误解。一度闹得沸沸扬扬的康都大厦物业纠纷，将该小区业委会成员推到了风口浪尖上，他们坦言自己的压力很大：“我有自己的工作,要养家糊口，忙乎了半天却费力不讨好，家人也不断说我管那事干什么。但是，看到人家入住一年没有煤气做饭,我能不管吗?看到小区的消防设施丢了很多，我能不管吗?责任感支撑着我不能退缩。我相信大多数业主会理解我。”新世界花园的业委会负责人接受采访时也称，当该小区发生物业纠纷时，不但有人在墙上贴大字报大骂他们的家人，甚至连人身安全都一度受到威胁。“静下心来想一想，我们都是60多岁的老干部，既不图名，又不图利，不在家享清福，为了小区累得要死，还要遭这份活罪，这是何苦呢？”
　　与此同时，如何技巧性地应对小区物业管理问题，如何给自己的工作实现准确定位，也对业委会成员提出了很高的要求。小区出现物业纠纷后，如何应对？是立即炒掉物业，还是尽可能沟通、交流、消除误会，尽量实现共赢？相信很多小区业委会都会遇到类似问题。参加座谈的与会人员有一个共识，认为一般来讲，业委会成员素质和处理问题的能力相对越高，物业公司和业主关系相处得越和谐。有专家曾指出，对大多数业主来说，他们买房子不是来当维权英雄。特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。大家首先要过一个安定的日子，然后才是其他。为此，也提醒业委会成员一定要对小区物业管理保持清醒头脑，为了使业主的房屋实现保值增值，要依法理性维护权益，广大业主要慎用辞退权，其间业委会的正确引导作用不容忽视。

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