开发商有权卖车位吗
　　“我所在小区现在卖车位一个10多万元，不买就进不了小区，合理吗？物业公司说亏损厉害，要涨物业费，怎么办？听说有的小区辞掉物业公司实行业主自治，自己雇人做管理收费低，不知道效果怎么样？对物业服务不满意，就应立即炒掉它，换一个新的，这种想法是否正确？小区业委会成员义务为大伙儿忙碌，却常遭到埋怨，如何对业委会准确定位？……”
　　自本版“聚焦物业纠纷”专栏刊出《新老物业斗法小区业主遭殃》、《物业纠纷两败俱伤的“消耗战”》报道以来，很多读者对此产生共鸣，纷纷打电话发表看法、提出问题、参与讨论。对此，市国土房管局物业处给予了大力支持，于10月27日下午组织专题座谈会，邀请专家学者、记者及部分小区业委会成员，对物业管理的一些热点话题进行了分析、讨论。
　　开发商有权卖车位吗
　　阳光100国际新城小区居民白先生说，开发商卖地下车位，一个就要价10多万元，租车位的价格也不便宜。白先生问：开发商有没有权力卖地下车位？价格如何确定？还有，业主的汽车在小区丢了，怎么办？另有很多业主反映称，私家车越来越多，回家稍微晚点就没有地方停了，业主为此常常和物业公司争吵，这种事情怎么解决？
　　关于小区内车辆停放的收费问题，市国土房管局相关部门负责人介绍称有两种情况：一是占用业主共有的道路等停放机动车辆的车位，按照新《天津市物业管理条例》规定应当交纳场地占用费。关于收费标准和使用情况，按照规定，前期物业管理阶段应由开发建设单位决定，并与前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定；当小区成立业主大会后，收费标准和使用办法则由业主大会决定，并与选聘的物业服务企业在合同中约定。按照规定，该笔场地占用费归全体业主所有，“但这并不意味着给大家均分”，该笔费用主要用于养护、维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。同时，该笔费用的收取和使用情况应当向业主公示。此外，依法律师事务所副主任王秋惠律师补充说，需要注意的是，归全体业主所有的场地占用费，是“收益”而不是“收入”，收入当中要扣除物业公司额外付出的管理成本、人员成本，还有如购买地锁等消耗费用，该笔“纯利润”才属于全体业主共同享有。
　　另一是地下车库的收费，对于高层住宅来说，业主要知道车库的权属归谁，如果归全体业主所有，其收费标准和使用办法按照地上车位的情况去做；如果权属归开发商所有，按照《物权法》的规定，开发商有权出售、出租或者赠予，并可根据市场情况确定车位出售或出租的价格，在此基础上，车主还应另行支付车场的有关管理费用，且该部分收益不属于全体业主所有。
　　关于小区车辆丢失后是否有权向物业公司索赔一事，据相关部门介绍，按照新《条例》规定，对占用业主共有的道路等收取的场地占用费不含保管费用。如果业主对车辆有保管要求，且物业公司有条件保管车辆的，双方可另行签订保管合同，否则，车辆一旦丢失，物业公司可拒绝赔偿。
　　关于住宅小区车位不足一事，有关专家说，车位不足问题确实已经成为很多小区管理的难点，应该说开发商建房时大多按照设计要求、按比例建设了车位，但近年来私家车发展速度始料未及，车多位少问题凸显。这是社会快速发展后附带而来的新问题，应该呼吁政府相关部门加强调研，采取在住宅小区周边插建停车场等多种方式加以解决。另外，广大业主也要理性对待这一现实情况。王秋惠律师补充说，一些小区采取抽签选号的方式确定为数不多的车位，实行过程中要注意不应一次中标永久使用，车位使用权应限于两年或者三年，大家轮换着。这样一来，业主的心情会有所平衡。业主应面对现实，不可能在空中楼阁里面谈问题。她觉得最主要的还是人的心态，心态摆正以后，问题就不难解决了。
　　物业收费是高还是低
　　很多物业公司都说自己的经营面临着巨额亏损，入不敷出，向业主提出上涨物业费的要求，有的甚至称如果不同意涨价，企业就支撑不下去，就要退出小区的管理。对此，居民们反应不一，并提出了一些疑问。其中，顺驰名都新园的居民宋女士说，前一段时间小区涨了物业费，从每月每平方米0.5元调到了0.7元，为此小区热闹了好一阵子。她有些疑惑：物业费调高，是不是合理？
　　天津国土资源和房屋职业学院教授张弘武说，物业费的确定应具有科学性，很多人并不了解物业的实质。大家看的大多是小区的卫生，认为做物业服务，就是扫地、看大门、搞绿化，其实，物业费的构成有10项。物业公司更重要的工作，是要保证小区物业的保值增值，是做那些“物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护”等工作，比如说电梯、智能化、水泵等等。由于很多设施设备都在地下或顶层，业主平时不太会注意，但是，这些公共设施的养管费用较大，而养管一旦缺乏，对业主的损失不可估量。
　　融创物业公司王永平总经理说，物业费的收取标准要靠市场来调节，“什么叫做市场，价值与价格匹配以后才叫做市场。”目前普通商品住宅执行的物业费标准是政府2003年确定的“中准指导价格”，该价格5年多来没有变动，可政府规定的人员最低工资标准、各种保险、水电费价格以及其他材料的价格都有很大调整，据了解，梅江地区有个高层住宅小区因为电费的调整一年就多支出近10万元。建议政府有关部门应依据社会平均物价指数变动情况适时对物业费政府指导价格进行调整。
　　“物业公司为业主提供服务是市场行为，当然以盈利为目的。各方面成本的上涨，已经使物业企业不堪重负。”天津市物业管理协会秘书长张俊梅算了这样一笔账：首先，从人力成本上看，自2003年起本市最低工资标准逐年上涨，最低保险基数也同步上调。5年间，最低工资标准从480元增至820元，涨幅达到70%，保险基数也从680元增至1260元，涨幅为85%。其次，水电费方面，按照本市有关规定，物业公司用于住宅小区、服务于居民日常生活的用水要按照经营服务用水标准缴纳，用电要按照商业用电标准缴纳。本市经营服务用水现价为每立方米6.2元，比2003年上涨了63.2%。眼下，电价也有一定程度的上涨。这些刚性成本的调整增加了物业公司的经营成本，上调物业费是确保小区物业管理良性运转的必然选择。

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