3.开发总成本。

　　（1）建安工程费。

　　直接费：结构+装修=5000（元／平方米）

　　间接费：取直接费的20％=1000（元／平方米）

　　不可预见费：取前两项和的10％=600（元／平方米）

　　则建安工程总投资=（5000+1000+600）×80000 =52800（万元）

　　（2）投资利息。年利率取12％，建设周期为两年，第一年资金投入60％，第二年资金投入40％。

　　528000000×[0.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)0.5-1]=71015030(元)

　　（3）开发商利润（利润率取25％）：

　　52800×25％=13200（万元）

　　（4）各种税费（取开发总价值的5.05％）：

　　1338008686×5.05％=67569439（元）

　　（5）推销广告费（取开发总价值的2％）：

　　1338008686×2％=26760174（元）

　　（6）总开发成本：

　　528000000+71015030+132000000+67569439+26760174 =825344643（元）

　　4.开发余值。

　　开发余值=开发总价值－开发总成本

　　1338008686－825344643=512664043（元）

　　5.熟地地价。购地期望回报率为30％，设总地价为×，则

　　X（1+12％）2（1+30％）=512664043

　　X=314378951（元）

　　土地单价=314378951／10500=29941（元仟方米）

　　楼面地价=314378951／80000=3930（元／平方米）

　　（二）依据基准地价修正法求取评估对象地价

　　根据× ×市人民政府1998年7月6日下发的《× ×市出让国有土地使用权基准地价表》（×政发11998）34号）及其使用说明，求取评估对象的地价。

　　该基准地价是在调查各类用地的基础上根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出评估对象土地的地价。具体测算过程如下：

　　1－土地使用权出让金计算。根椐× ×市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为7.6，取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000元／平方米，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：

　　2000×6.0=12000（元／平方米）

　　2.基础设施配套建设费。评估对象的市政及四源费为800元／平方米，小区建设配套费为400／平方米，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：

　　（800+400）× 7.6=9120（元）

　　3.土地开发及其他费用。此项标准取值定为7800元／平方米。

　　4.评估对象基准地价：

　　单位地价=12000+9120+7800=28920（元／平方米）

　　总地价=28920×10500=303660000（元）

　　楼面地价=303660000／80000=3796（元／平方米）

　　（三）对以上两种结果进行技术处理

　　运用假设开发法和基准地价修正法测算的土地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表5—4。

　　表5—4 土地价值评估表

　　（四）计算生地地价

　　1.确定拆迁费。根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：地上建筑拆除补偿费382.1万元；地上建筑拆除清运费 68.78万元；设备报废搬运费、安装调试费496.8万元；职工停产期间工资补偿2944.5534万元；地上管线、道路等附属的补偿 100万元；富余人员安置费500万元；托、幼园搬家安置费（转园费）37.5万元；办公场地周转费540万元；拆迁管理费49万元；拥有土地方无偿返还40％的物业建安成本21120万元，合计26238.7334万元。

　　综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置补偿费用为：262387334／19800=13252（元／平方米）

　　2.计算生地地价。将拧迁费用从熟地地价中扣除，即得到土地的生地地价。评估对象承担市政代征地6800平方米，集中绿地代征地2500平方米，合计9300平方米， 占规划用地的89％，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。

　　生地总价=熟地总价－拆迁安置补偿费用

　　=309019476－13252×10500×1.3

　　=128129676（元）

　　土地单价=128129676／10500=12203（元／平方米）

　　楼面地价=128129676／80000=1602（元/平方米）

　　（五）运用市场法进行土地评估

　　1.交易实例资料的收集（见表5—5）。

　　表5—5 交易实例情况表

　　2.计算修正过程（见表5－6）

　　表5-6 可比实例价格修正表

　　以上三个比较案例与评估对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为评估对象的LL准价格，即：

　　（1625+1641+1627）／3=1631（元／平方米）

　　六、评估结论

　　选取假设开发法、基准地价修正法求得的生地地价结果和用市场法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映7评估对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者66算术平均值作为评估对象的最终地价，见表5—7。

　　表5－7 地价计算表

　　七、案例分析

　　本案例针对该商业用地的具体情况，分别采用适宜商业用地的市场法、假设开发法和基准地价修正法，对待评估地块进行了评估。在假设开发法中，针对该物业建成后部分面积出售、部分面积租赁经营的实际情况，在确定物业销售收益时，结合当地市场状况，分别运用市场法和收益还原法进行测算，使计算结果更为客观、准确。在开发成本计算中，对建安成本、利息、利润及其他各项成本费用的参数选取基本合理，计算正确，并对假设开发法的评估结果再用基准地价修正法予以验证，两种方法的评估结果基本吻合。

　　由于本案例的评估目的主要是测算向政府缴纳的生地地价，因此在对上述两种方法的评估结果进行技术处理后，根据该项目实际发生的拆迁安置补偿成本，进一步分离出生地地价，并对生地地价的评估结果再一次用市场法加以验证，经试算，得出最终评估结果。

　　本案例表5—3中对比较实例进行修正时，修正系数的取值不统一、不规范。