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　　案例三 中商大厦土地使用权评估

　　一、评估对象概况

　　评估对象位于××市××区××路×号，市商务中心用地内。该地块南邻××路，西邻步行街，北邻规划路，东邻××街，规划用地11600平方米。规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的中商大厦。

　　评估对象所处地区，是××市涉外建筑最为集中的地方。其周边已开发建设成为××市主要的涉外商贸活动中心。该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站7.5公里，距机场20公里。该地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。

　　其具体规划设计条件见表5—1。

　　二、评估目的

　　测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。

　　表5-1 用地规划表

　　三、评估基准日

　　评估基准日为2000年8月20日。

　　四、评估采用的基本方法和步骤

　　评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。具体测算步骤如下：

　　1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。

　　2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

　　3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。

　　4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

　　5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

　　6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。

　　7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。

　　8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

　　五、评估估算过程

　　（一）运用假设开发法测算评估对象地价

　　1.确定地块整体开发的功能分布。项目总建筑面积80000平方米，具体功能分布见表5—2。

　　表5—2 建筑功能分布表

　　2.开发总价值。本项目开发收益的来源有：办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。

　　（1）销售收益。评估对象开发完成后物业售价的确定。由于评估对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前× ×市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表5—3。

　　表5—3 可比实例价格修正表 单位：美元/平方米

　　根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为2000美元／平方米，公寓为1900美元／平方米。

　　计算销售收益。取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：

　　办公写字楼收益=2000×8.45×40000×（1－0.1） =60840（万元）

　　公寓收益=1900× .45×12000×（1－0.1）=17339.4（万元）

　　合计收益为78179.4万元。

　　（2）出租收益。根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为35美元／平方米／月。取出租费用率为0.15，使用面积比为 0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2，则

　　评估物业的出租收益=35× 8.45×（1－0.15）×0.75

　　×（1－0.2）×（1－0.2）×12×28000

　　=40543776（元）

　　运用收益法计算公式，计算开发价值：

　　式中：a为年出租净收益；r为收益还原利率（取12％）；。为收益年递增率（取5％）；n为综合使用年限（50年）；P为开发价值。

　　（3）项目开发总价值：

　　781794000+556214686=1338008686（元）