第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
　　一、估价对象描述
　　1．土地位置状况
　　估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595．58m²，东至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。
　　2．土地权利状况
　　××估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。
　　3．建筑物和地上附着物状况
　　估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914．5m²，有效使用率为80%。
　　二、地价影响因素分析
　　(一)区域因素(略)
　　(二)个别因素(略)

　　第三部分土地估价
　　一、估价原则
　　1．最有效使用原则(略)
　　2．贡献原则(略)
　　3．变动原则(略)
　　4．合法原则(略)
　　二、估价方法与估价过程
　　(一)估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益
　　还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
　　(二)估价过程
　　1．收益还原法
　　(1)计算估价对象总楼价计算公式为
　　
　　估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m²，残值率为0。
　　根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象，地上建筑物

　　第四部分附件
　　(1)估价对象《国有土地使用证》。
　　(2)估价对象宗地图。
　　(3)估价机构《土地估价机构资质证书》。
　　(4)土地估价师资格证书。
　　(5)估价对象照片。
　　(6)委托估价协议书。　
　　

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