二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分，共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出错误并说明原因。)
　　(一)
　　下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。
　　1．估价对象建设期及利用方式分析
　　该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95635m²，总建筑面积为143452m²，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占3．4%，容积率为1.5，建筑覆盖率小于或等于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。
　　估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m²，总建筑面积为35000m²，其中物业管理、社区活动中心、小商场、4、区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4%，建筑覆盖率小于或等于15%，容积率为0．37，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。
　　根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
　　2．预期售价确定及销售状况分析
　　从××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/m²之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m²，则该物业预期总售价为
　　总售价=平均售价×建筑面积
　　=3500元/m²×35000m²=12250万元
　　通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形
　　式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。
　　3．开发总费用的确定
　　根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工
　　程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、1临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5km长的电缆铺设费用，1OOm长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下：
　　(1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/m²(按总建筑面积)，则前期费用总
　　计为
　　前期费用=前期费用标准×总建筑面积
　　=200元/m²×35000m²=700万元
　　并设定为开发初期一次性投入。
　　(2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/m²(按总建筑面积)，则整个物
　　业总建造成本共计为
　　建造成本=平均建造成本×总建筑面积
　　=700元/m2×35000m²
　　=2450万元
　　并设定为开发期内均匀投入。
　　(3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/m²(按土地面
　　积)，则小区建设费用总计为
　　室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积
　　=220元/m²×95635m²=2103．97万元
　　并设定为开发期内均匀投入。
　　(4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的5%
　　计。设定为开发期内均匀投入。
　　管理费用=((2)+(3))×5%
　　=(2450+2103．97)万元×5%
　　=227．70万元
　　4．销售费用(分析过程略)
　　确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。
　　5．利息率和利润率确定
　　(1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行1~3年期贷款利率6．03%。
　　(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合×市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
　　6．地价测算
　　根据假设开发法基本公式：地价-预期售价-总开发费用–利润一利息–销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程
　　
　　解上式得到
　　总低价=2762．28万元
　　土地单价=2762．28万元/95635m²=289元/m²
　　就上述报告片断，回答以下问题：
　　1．你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?
　　2．请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于6个)。
　　3．报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于4个)?
　　4．报告中不动产开发前期费用里有不应计入的项目，请指出来。
　　5．报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。　

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