21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　　）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　　）万元。
A．245
B．275
C．315
D．345
23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（　　）万元。
A．489．99
B．495．53
C．695．53
D．800．00
24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（　　）。
A．7．90%
B．11．08%
C．11．83%
D．13．73%
25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（　　）元/㎡
A．310．61
B．321．60
C．477．87
D．494．77
26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（　　）万元。
A．67．60
B．811．24
C．1622．48
D．2433．72
27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（　　）。
A．取得待开发房地产的时间
B．开发期间的某个时间
C．开发完成后的时间
D．开发完成之后的某个时间
28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（　　）元/㎡。
A．486．52
B．521．74
C．559．50
D．1398．76
29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（　　）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　　）元/㎡。
A．7974．00
B．8023．00
C．8056．25
D．8078．00
31．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（　　）。
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（　　）万元。
A．500
B．525
C．600
D．1650
33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（　　）。
A．空置率偏小
B．运营费用偏大
C．收益期限偏短
D．报酬率偏高
34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　　）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法
B．假设开发法和成本法两种方法
C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（　　）。
A．假定建筑结构是安全的
B．肯定建筑物是安全的
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D．说明建筑结构安全难以确定

上一页123456下一页