计算题：
第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。第10年资本化率是10%，销售税费6%。
我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：273.27万元， 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ，第10年年净收益54.084,在第10年的转售价值：54.04/10%=540.84 ， 现值：273.27+540.8*(1-0.06)/（1.08^10)=508.75(万元）
第二道：功能折旧部分：年租金收益损失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（万元）
功能折旧： 9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78（万元），
建筑物经济寿命是49年，长寿项目的折旧年限是5年，建安，管理，销售等费用是786.096+0.02v(设建筑物重新购建价格为v)，其他的没有时间做了。还记得判断题有个乙土地比甲土地更划算，算下来是正确的。 判断房地价值分摊那个，计算下来也是正确的。

计算题第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。
我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：50/(8%-5%)[1-(1+5%/1 8%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73
10后转售收入净值=（50-18）/（1 10%）（1-（1/1 10%）^10=184.84
两值相加=273.73 184.84=458.11
计算题第二道：我算的结果是1925.97 万元 不知道有和我近似答案的同学没
第二道计算题，我算销售费用和销售税费的时候，V用的是土地加建筑的重新构建价格呀。导致后面投资利息和开发利润也都是用的房地的重新构建价格，是不是错了呀

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