参考答案

　　一、问答题

　　(一)据题可知，该市规划部门已将该区域规划为居住区，按目前各地一般做法，首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换，再由土地储备中心实施拆迁整理，在明确规划使用条件后进行土地使用权出让，有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估，并预测开发效益。在这样的前提下，开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发，只能从国有土地所有者手中才能通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权，并按规定的规划设计条件进行房地产开发，因此不必要与该正常生产的工厂打交道，也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益，应搜集的资料主要如下。

　　1．调查待开发房地产(7 672 m²国有土地)的基本情况，应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、利用现状、权属状况，特别重要的是规划限制条件，包括土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩、地面标高等。

　　2．选择最佳的开发利用方式，搜集估算开发经营期的相关资料，特别重要的是需要搜集为预测开发完成后的房地产价值所需的资料，可出售面积、售价，可出租面积、租价，销售期、出租期等。

　　3．搜集为测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及其他相关的资料。

　　4．目前国有土地使用权出让的方式有协议、拍卖、招标及挂牌出让等，以市场化程度较高的后三种方式为主，近来特别以挂牌出让为多，因此还需要了解当地国有土地使用权出让情况，当地近期房地产市场情况，当地主要竞争对手情况等。

　　(二)解法一：1．甲公司可能会提出如下要求。

　　(1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；(2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；(3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。

　　2．房地产估价机构可以做出的答复如下。

　　(1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另行委托评估停产停业的损失补偿；

　　(2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决；

　　(3)如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别)，还可以对办公楼承租人的损失进行评估。

　　解法二：

　　1．甲公司可能提出的要求如下。

　　(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估；

　　(2)对办公楼承租人损失进行评估；

　　(3)对装修、改造费用进行评估。

　　2．房地产估价机构可做的答复如下。

　　(1)应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

　　(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

　　(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

　　(三)

　　1．应采用的估价技术路线。

　　采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的方法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。

　　2．对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。

　　(1)估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。

　　(2)估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。

　　(3)确认估价对象为可以设定抵押的房地产。

　　(4)把握市场、选取参数和预测谨慎。

　　(5)报告中说明主要风险会对价值产生的影响。

　　二、单项选择题

　　(一)1．A 2．B 3．C 4．D(二)5．D 6．B 7．A(三)8．A 9．D 10．B

　　三、此估价报告有如下一些错误和不足解法一：

　　该估价报告存在下列一些错误，分列如下。

　　1．致委托方函中，没有说明估价时点。

　　2．致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。

　　3．在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。

　　4．在估价技术报告中的地下车位100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。

　　5．年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。

　　6．年有效毛收入的计算中，押金收益也应乘以出租率90%。

　　7．在年管理费的计算中，押金的利息不应该计算管理费，确定租金的管理费率为3%也缺乏理由。

　　8．在年保险费的计算中，应以建筑物的现值作为计算年保险费的基础，确定保险费率为0.3%也缺乏理由。

　　9．求取收益价格的公式中，报酬率一般不用R表示，而用Y表示。

　　10．交易情况的修正尚缺乏足够理由，拍卖价与招标价并不一定都比协议价更高。

　　11．区域因素修正有误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。

　　12．个别因素修正与基本情况调查表的描述不一致，表中个别因素均为一般，没有任何区别。

　　13．在市场法计算过程中，没有包括100个车位的价格，似不完整。

　　14．估价报告不够完整，没有相关的附件。

　　解法二：

　　1．致委托人函中没有说明估价时点。

　　2．致委托人函中缺少法定代表人的签名。

　　3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义。

　　4．地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。

　　5．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。

　　6．年有效毛收入中押金收益也应乘以出租率90%。

　　7．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺乏理由。

　　8．年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺乏理由。

　　9．求取收益价格中有限年期公式错。

　　10．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。

　　11．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)。

　　12．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致。

　　13．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值。

　　14．估价报告不完整，缺少附件。

　　四、本估价报告片段中有如下错误之处。

　　1．客房年总收益应为：250×280×365×60%=1 533(万元)，非为1 022万元。

　　2．会议室年总收益应为：1 000×20×12×5=120(万元)，非为24万元。

　　由于客房年总收益出错，酒店年总费用应为：1 533×40%=613.2(万元)，此项可以不算错误。相应的客房及会议室年净收益应为：1 533+120-613.2=1 039.8(万元)，此项也可以不算错误。客房及会议室价格应为：

　　也可以不算作错误。

　　最后的酒店总价格应为：1 800+9 802.11+300=11 902.11(万元)，由于是在前面的错误计算结果所导致的错误，故而也可以不再算作错误。