××大厦房地产估价报告

××股份有限公司：

　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市×X路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

　　我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

　　××房地产评估有限公司(公章)

　　2010年1O月16日

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估价机构

　　××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)

　　三、估价对象

　　××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5 000 m²，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30 000 m²；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8 000 m²，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2007年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2007年10月10日 2047年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。

　　四、估价目的

　　确定估价对象抵押价值。

　　五、估价时点

　　2010年10月10日。

　　六、价值定义

　　本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　十、估价结果(略)

　　十一、估价人员(略)

　　十二、估价作业日期

　　2010年10月10日-2010年10月16日。

　　十三、估价报告应用的有效期

　　自估价报告完成之日起一年内有效。

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用

　　结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1．年有效毛收入估算

　　估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21~30层计10 000 m²全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1 000元/(月•个)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30 000×90%×(1-O.2)+100×30 000×6%+1 000×12×100×100%=2 211.60(万元)

　　2．年运营费用估算

　　(1)年维修费

　　根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m²(确定依据及过程略)，故：

　　年维修费=1 500×38 000 x2%=114.O0(万元)

　　(2)年管理费

　　年管理费按年租金的3%计，故：

　　年管理费=2 211.6×3%=66．35(万元)

　　(3)年保险费

　　估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：

　　年保险费=1 500×38 000×0.3%=17．10(万元)

　　(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加

　　根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：

　　年房产税和两税一费=2 211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)

　　(5)年土地使用税

　　根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故：

　　年土地使用税=5×5 000=2.50(万元)

　　(6)年运营费用合计

　　年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元)

　　3．年净收益估算

　　年净收益=年有效毛收入一年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)

　　4．确定适当的报酬率

　　通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。

　　5．求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。

　　自估价时点至土地使用权终止日期2047年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]

　　=1 624.62/7.5%×[-1/(1+7.5%)37]=20 170.26(万元)

　　故运用收益法的估价结果为20 170.26万元。

　　(二)市场法估价测算过程

　　1．可比实例的选取

　　估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。

　　2．比较修正过程

　　(1)交易情况修正

　　由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。

　　(2)交易日期修正

　　根据估价人员分析知，从2009年12月以来，该类房地产业的价格自2009年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。

　　(3)区域因素修正

　　估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。(4)个别因素修正

　　估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故：

　　实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。

　　3．求取比准价格

　　实例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m²)

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6 747(元/m²)

　　6 760×(100/101)×(103/100)×(100/100)x(100/99)=6 963(元/m²)由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：

　　单位比准价格=(6 818+6 747+6 963)/3=6 843(5元/m2)

　　故运用市场法的估价结果为：

　　比准价格=6 843×30 000=20 529.O0(万元)

　　七、估价结果确定

　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

　　估价对象房地产价格=(20 170.26+20 529.O0)/2=20 349.63(万元)

　　取整为20 350万元(精确到万元)

　　单位价格：203 500 000÷38 000=5 355(元/m2)(取整)

　　估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2010年10月10 E1的抵押价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

　　四、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2 000 m2，其中1层有600 m2为酒店大堂，900 m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40 m2；会议室5间，建筑面积共500 m2；自用办公室3间，建筑面积共300 m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20 000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10 000元/m2；当地同档次酒店每问客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每13 1 000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

　　1层餐厅和咖啡厅价格=20 000×900=18 000 000(元)=1 800(万元)

　　酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10 220 000(元)=1 022(万元)酒店会议室年总收益=1 000×20×12=240 000(元)=24(万元)

　　酒店年总费用=1 022 x40%=409(万元)

　　酒店客房及会议室年净收益=1 022+24-409=637(万元)

　　酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6 005(万元)酒店办公室价格=300×10 000=3 000 000(元)=300(万元)

　　该酒店总价格=1 800+6 005+300=8 105(万元)