三、综合分析题（共20小题，每小题2分。一每小题的备选答案中有一个或一个以E符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
（一）某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况，
81．若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（　　）。
A．该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B．该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C．当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D．当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
82．在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法日、j，会用到（　　）。
A．内插法
B．试错法
C．累加法
D．乘数法
83．将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全度分析，外墙体应具有足够的（　　）。
A．热工性能
B．强度
C．防火性能
D．稳定性
84．该楼三层城市常住人口贾某，身体健康，现与装修公司签订合同准备对住宅进行较高档次装修，并以装修工程款的50%作为首付款支付给了装修公司，剩余部分贾某拟申请个人住房贷款解决，他应具备的条件是（　　）。
A．有银行认可的资产作为抵押
B．有符合规定的住房装修批准文件
C．全家人口身份证件
D．有稳定的职业和经济收入
85．已知该楼从道路红线外侧后退5米建造，地面铺设水泥砖，这5米的宽度称为（　　）。
A．用地红线控制距离
B．道路红线外延距离
C．建筑红线后退距离
D．道路红线后退距离
（二）某房地产开发公司通过摘牌方式，以：1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为12000m²，规划容积率为1．5。该公司计划在1．5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100 ／m²（建筑面积），管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。
86．在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有（　　）。
A．停车率
B．建筑密度
C．绿地率
D．拆建比
87．假设银行贷款年利率为7%，资本金比例为35%。项目建成后，甲集团公司委托某房地产估价机构对其积算价格进行评估，则其中的投资利息为（　　）。
A．295．34万元
B．298．43万元
C．301．24万元
D．410．11万元
88．程某购买了该住宅项目中的一套住宅，其I中套内房屋使用面积78．5m²，套内墙、柱体面积12．5m²，未封闭阳台水平投影面积6m2，分摊共有建筑面积6m²，按套内使用面积计算的价格为3800元／m²，按住宅建筑面积计算的价格为（　　）。
A．2896元／m²
B．2983元／m²
C．3075元／m²
D．3173元／m²
89．2004．年10月初张某在该项目购买了一套住宅，建筑面积为125m²。按售房合同约定，单价为3200元／m²，首付款为16万元，余款分两次付清。其中，第一次支付60%．第二次支付40%，付款时间分别为半年后和1年后，月还款利率为0．4%。该套住宅实际价格为（　　）。
A．39．21万元
B．39．23万元
C．40．80万元
D．40．82万元
90．若该住宅项目开发所需资金，除资本金解决40%外，其余60%的资金分别通过银行贷款和企业上市各取得一半。该公司筹集资金的方式为（　　）。
A．直接融资
B．公募
C．间接融资
D．信托

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