历年综合分析题

　　(一)

　　(2010)张某欲购买住房一套，委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。

　　1．张某与甲机构签订的经纪合同为()。

　　A．委托合同

　　B．居间合同

　　C．行纪合同

　　D．诺成合同

　　2．该房屋的完损等级可以判定为()。

　　A．完好房屋

　　B．基本完好房屋

　　C．一般损坏房屋

　　D．严重损坏房屋

　　3．张某在进行房屋产权证书查验时，能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为()。

　　A．房屋附属设施

　　B．房屋产权面积

　　C．房屋权界线

　　D．房屋所有权人

　　4．该房屋的环境噪声污染源主要为()。

　　A．工业噪声

　　B．交通噪声

　　C．社会生活噪声

　　D．建筑施工噪声

　　5．关于房屋买卖合同中违约责任承担方式的说法，正确的为()。

　　A．李某违约，应双倍返还预付款

　　B．张某违约，无权要求返还预付款

　　C．合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任

　　D．甲机构负有赔偿责任

　　【答案及解析】

　　1．【答案】BD

　　【解析】居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，诺成合同又称为不要物合同，合同各方就合同主要条款意思表示一致即告成立的合同，是“实践合同”的对称，它不依赖物的交付。居间是诺成合同。本题有些难度，大部分考生没有选择D，因此在复习合同法内容部分，要将合同的概念进行区分和总结，对考点进行把握。

　　2．【答案】B

　　【解析】基本完好房屋是指主体结构基本完好，少数部件虽然有点损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。

　　3．【答案】BC

　　【解析】房产分丘图以丘为单位，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在1：100～1：500之间。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界限、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

　　4．【答案】BC

　　【解析】本题房屋靠近主城区高架桥，环境噪声主要污染源为交通噪声，其次为社会生活噪声。交通噪声是由交通工具(包括汽车、火车、飞机、船舶等)发出的噪声，其特点是声源面广而不固定。社会生活噪声主要是指社会人群活动产生的噪声，如农贸市场、商场、展览馆、娱乐场所、体育场馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声等。

　　5．【答案】C

　　【解析】张某在签订房屋买卖合同之后，明确表示不履行合同，这属于预期违约责任。违约责任的承担方式包括：①继续履行；②采取补救措施；③赔偿损失；④支付违约金；⑤定金罚则。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行是预付款应当返还。

　　(二)

　　(2010)张某于2009年12月购买了两套住房。住房I为毛坯房，建筑面积96m²，单价为5800元/m²；住宅Ⅱ为精装修，建筑面积146m²，单价为7800元/m²。完成房屋交割手续后，张某拟对住房I进行室内装饰装修，其中选材上比较了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等顶棚材料。2010年6月，张某将住宅Ⅱ以9800元/m²的价格出售给李某，李某向银行申请期限为20年个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%，按月计息。

　　6．张某比较的地面材料中，不适宜用于卧室的为()。

　　A．实木地板

　　B．复合地板

　　C．塑料地板

　　D，瓷砖

　　7．张某选择的顶棚材料中，可用于卧室顶棚的材料为()。

　　A．石膏板

　　B．矿棉板

　　C．PVC板

　　D．铝合金板

　　8．若当地房地产投资报酬率8%，不考虑其他投资支出，张某投资住宅Ⅱ在投资时点的净收益为()万元。

　　A．18．60

　　B．23．60

　　C．132．48

　　D．137．68

　　9．银行提供贷款的实际年利率为()。

　　A．6．00%

　　B．6．17%

　　C．6．60%

　　D．6．80%

　　10．李某办理个人住房抵押贷款需要准备的材料为()。

　　A．个人住房抵押贷款申请

　　B．经济收入证明

　　C．抵押房地产权属证明

　　D．户籍管理部门出具的无违法记录证明

　　【答案及解析】

　　6．【答粟】CD

　　【解析】塑料地板的缺点是易燃，有些品种在燃烧时产生有毒，有害的物质，危及人的生命和健康。陶瓷地砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室。

　　7．【答案】A

　　【解析】常用的吊顶面层材料主要有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声、施工方便等特点，主要用于客厅、餐厅、卧室等无水汽的地方；矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶；PVC板具有轻质、不易燃、不吸尘、不破裂、易安装、价格低等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室或卫生间；铝合金板是厨房、浴室等空间的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室和卫生间。铝合金板是厨房、浴室等空间的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点．因此用途比较广泛。

　　8．【答案】B

　　【解析】净收益=投资所获收益一投资成本。因张某2009年12月购买住宅Ⅱ的成本为7800×146=113800元，到2010年6月份卖出共得款9800×146=1430800元。因需要考虑资金的时间价值，即将2010年售出房屋所得的1430800元折现到2009年12月份，

　　9．【答案】C

　　【解析】计算过程是：实际年利率=现有基准利率+现有基准利率×上浮比例=6%+6%×10%=6．60%，应该选C。

　　10．【答案】ABC

　　【解析】办理抵押贷款手续需要相贷款银行提出贷款申请，申请文件包括：①申请人、共有人及配偶的身份证明原件及复印件，户口本原件及复印件，不满16岁的可提供出生证，军官证、权利人、共有人及配偶的私章；②所购房地产或预定抵押的房地产产权证及复印件；③预售合同或买卖合同；④收入证明及财产证明；⑤婚姻证明。 　

　　

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