租赁市场难言健全

　　房东随意“调涨”租金、中介也可操纵市场……国内的租房市场仍然存在诸多不规范的地方。

　　春节后，国内部分城市租金水平再次大幅上涨，北京、上海、广州等一线城市房租涨幅超过10%。房租上涨并非不可以，但问题是房租上涨无序，甚至存在操纵的嫌疑。由此看来，我国租房市场还存在很多不规范的地方。

　　全国人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻在接受本刊采访时指出，我国住房租赁市场发展水平过低，是社会管理短板。市场处于自我运行状态，监控管理也不到位，而且存在一定程度的垄断特征，这些因素都影响到了租赁市场的发展。

　　市场人士表示，住房租赁市场的不健全，其根源在于政府在此前很长一段时间内对此不够重视。住房问题涉及到一个公民最基本的住房需求和权利，因此很多发达国家的公共住房立法都是国家大法，例如在美国、日本、新加坡等国家都通过完善的法律来保障居民“住有所居”。

　　辜胜阻直言，反观我国，住房租赁市场不完善，立法滞后，主要体现在以下两个方面：首先是房屋租赁市场监管制度不健全，住房租赁市场法规不健全，很多管理环节无法可依，多头管理现象严重，导致承租人合法权益得不到保障；其次是对廉租房、公租房监管不到位，管理不健全，骗购、骗租保障性住房的违法成本较低，导致“雀占鸠巢”现象的发生，妨碍社会公平。

　　辜胜阻表示，我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。在经济增长的冲动下，一些城市政府过度强调住房的经济发展功能而忽视了住房的保障功能，保障性质的租房建设仍然滞后在所难免。

　　政府应该怎么做

　　怎么做才能让民众放心地选择租房呢？

　　易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成博士表示，要让民众接受租房的理念，政府要做的就是应该提供更多的市场选择、价格能够得到保护、租期相对稳定的房屋让居民进行选择。也就是说，如果把租房当作满足住房消费的主导方式之一，那就需要政府在加大房源供给、鼓励租房措施、管理住房租赁市场等诸多方面，制订出一套全面的制度和政策。

　　政府该怎么做？应该从哪几个方面入手，经济学家和市场观察人士给出了具体的建议。

　　扩大住房租赁市场供给，尤其是公租房在整个租赁市场中比重的提高，是解决当前矛盾的关键所在。据了解，目前我国住房租赁市场的供应主体仍然为个人，以社会租赁房为主，政府和企业参与程度很低。对此，辜胜阻表示，我国住宅租赁市场存在供给不足和结构性矛盾等位码头，其主要原因是住房租赁市场缺乏合理的利益驱动机制。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售，企业如果经营租赁住房，税费负担过高，投资回收周期长，缺乏有效的激励机制。

　　要改变这种现状，政府首要任务是扩大公租房在保障房中的比重。辜胜阻表示，通过加大对建设公租房的资金保障和土地供给，并通过财税和金融政策，引导更多的住房建设并持有出租，增加中低端租赁住房的供应。

　　吸引企业参与建设和持有出租类房屋，也是有效增加供给的一种手段。但现行的财税政策以及相关政策扶持力度不够，企业参与的热情非常低。周建成坦言，除了有个别别墅项目持有并出租外，大量持有公寓并出租的开发商几乎找不到。“税收成本过高，持有成本大，资金成本高，这些都是开发商不愿意持有物业的原因。”周建成说，要改变这种现状，政府需要从税收体制方面进行引导，并在土地、信贷融资方面给予支持。

　　在租房者权益保护方面，也要下功夫，比如加强对租房市场的管理，规范住房租赁市场中介，以减少中间环节的租房成本。辜胜阻举例说，北京前10家中介公司占据北京至少90%以上的市场份额，对租金上涨具有巨大影响。同时，还应该加大对租赁市场的价格监控。周建成表示，对于价格异动甚至是“跳涨”情形，应该采取相应的手段进行干预。

　　目前令租客感到有些苦恼的是，一些房东多变，会随意要求租客搬离租屋，这也是大多数人不愿意租房的主要原因。但在海外国家，相关法律规定，不能随意要求租客搬走，即使出现欠租情形，也必须通过法律方式来解决。对于这种做法，周建成认为有可取之处，管理部门应该考虑加大对租客的保护力度。

　　另外，还可以考虑对个人租房者给予金融方面的扶持。据了解，目前全国有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元。但根据现行《住房公积金管理》条例规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位与个人不得挪作他用。”条例虽然允许租房者有条件地利用公积金租房，但存在“看得见，拿不到”的“玻璃门”现象。

　　海外发达国家怎么做

　　海外发达国家住房租赁市场非常发达，与住房市场一道，构成完善居住市场体系。

　　保护租房人利益是海外发达国家比较注重的。比如德国的房租“指导价”制度对租客的利益保护起到很大的作用。德国房屋租金并非完全任由市场决定，而是由政府公布指导价——合理房租。如果房东私自提价幅度超过20%，便构成违法；超过50%，便是犯罪。德国法律还规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，有权享受住宅补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住宅支付能力。

　　纽约的“租金控制及稳定”政策也值得推崇。自上世纪70年代初，纽约市就通过法律，控制和稳定租金来保护一部分租客。这项措施最初是为了防止一些老年居民因为房租上涨过快而被迫搬出租住的公寓。后来，政策也开始保护更年轻的中产阶级，以便把他们长期留在这座城市里。

　　日本的租房市场很健全，除了网点多之外，日本的租房服务十分正规。房地产中介行业的从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，有严格的考核制度。而租房者必须有保证人，要填经济收入方面等资料，以防租房者交不出房租。