暖春已至。统计显示，今年以来南京商品房成交量达到了11769套，剔除节假日因素，日均成交量突破200套。而在南京楼市火爆的同时，全国房地产市场交易亦十分活跃。面对房地产调控、首套房贷款利率下降，大多数房企选择了降价去库存。这是否意味着地产股的布局机会已经到来？

　　成交井喷 / 楼市跑步入夏

　　暖春似乎已经显现。根据网上房地产数据显示，截止到本周四中午12点，今年以来南京商品房成交量达到了11769套，如果加上后面两天的数据，将会突破1.2万套大关，和去年11571套相比，略有上涨。但是，值得注意的是，3月份成交量和去年同期(2211套)相比，上涨了151%。

　　今年1月份南京商品房成交量为2202套；2月份开始逐步上升，达到了3635套；到3月份，日均认购量和成交量都大幅提升，截至29日中午，网上房地产数据显示，3月南京楼市全市认购7057套、成交5963套。3月份日均认购251套，其中有5天冲破300套，3月17日更是冲到了481套。如果再加上3月30日、31日的数据，3月楼市成交量铁定突破6000套大关。这样的成绩也占到了一季度总成交量一半以上。同时，该成交也是自2011年1月份以来，月成交量最高的一个月份。

　　南京只是一个样本。根据浙商证券跟踪的数据显示，上周26个重点跟踪城市商品房整体成交38448套，环比上升1.24%；成交面积390.06万平方米，环比上升0.71%。其中4个全国一线城市商品房整体成交7450套，环比下降2.69%，成交面积72.68万平方米，环比下降14.84%。10个典型二线城市商品房整体成交22117套，环比上升1.22%；成交面积227.77万平方米，环比上升4.91%。12个其他重点城市商品房整体成交8881套，环比上升4.84%；成交面积89.61万平方米，环比上升5.61%。

　　实际上，每年春节之后积压的需求都会有一段释放的过程，因此近期市场出现的交易量回暖实属正常，那么这波行情能持续多久？“这个趋势能够持续。”新时代证券房地产行业分析师裴明华昨日在接受本报采访时分析认为，现在回暖主要有两个方面的原因，首先是开发商降价促销，其次则是首套房利率的下调。“目前来看，成交量是不是见底还不好说，但是向好的趋势是明确的。因为去年年底调控政策基本已经见顶，现在已经有局部松动，市场氛围好一些，那么未来成交量就会继续好转，预计成交量二季度环比一季度会更好一些。”

　　为去库存 降价 促销 缓拿地

　　除了成交量，价格是观察房地产未来走势的又一重要考量。仍以南京为例，据网尚数据监控中心数据显示，3月份南京房价整体上涨了0.42%，但去掉涨价的个例，南京楼盘降价仍是主流。

　　“据我了解，不少开发商今年都计划打折促销。今年对开发商而言是个销售年，因为今年竣工不少，行业库存压力比较大，因此今年整个计划都是围绕销售来做文章的，所以我觉得降价是一个比较明确的趋势，而且也是市场所预期的。”裴明华进一步对记者表示道。

　　据Wind数据统计显示，截至昨日，沪深两市共有60家房地产企业公布了2011年年报，企业存货总额为6603.66亿元，而2010年这60家房企的存货总额为4562.79亿元，存货总额较去年同期增加2040.87亿元，增幅达到44.73%。

　　实际上，透过上市公司的年报也可能发现，在调控不放松，资金紧、库存多的多重压力下，不少房企在2012年坚持“多卖房、少拿地”策略，积极促销。

　　比如，万科在2011年年报中就表示，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观。公司将坚持“现金为王”的策略，首先多卖房，其次在土地市场上“宁可错过，不能拿错”。

　　而招商地产(000024)2011年库存达到514亿元，创历史新高。招商地产今年的应对策略是加快周转速度，提速保销售。因此招商地产将“保销售”作为2012年工作的“重中之重”。

　　华侨城2011年的存货高达317亿元，达到历史最高点，去库存的压力巨大。华侨城总裁刘平春就表示，“我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是我们要做的第一件事情。”

　　机会乍现 布局龙头正当时

　　在成交量回暖，价格下降的情况下，是否意味着地产股的布局机会已经到来？“我是看好地产股的。”裴明华说，这其中一线、二线龙头的业绩锁定性很好，这从地产公司年报中预收款就能发现。去年的预收款就是今年的收入，比如万科、保利的预收款已经比去年的营业收入还要高。换句话说就是2012年，他们的业绩是有保障的。

　　裴明华给出了看多地产股的理由。不过，他也表示，影响股价走势的不仅是业绩，而是市场对他们未来销售情况的预期。如果预期销售向好、政策也没有变动，那么股价就会涨。如果在销售过程中，出现价格反弹，那么政策也会出现调整，这就会压制股价的表现。“投资地产股的逻辑在于政策松动，从而市场预期变化，进而带动成交量回升”。他补充道。

　　那么，值得关注的是，未来成交量能否持续回暖？如果持续回暖又会不会导致价格的反弹，从而遭致新一轮政策的出台？

　　“量在价先。要看成交量能达到什么程度，热售后就会减小折扣，这也是市场的行为。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者表示道，房地产市场最大的不确定性是政策。如果房价二季度就上涨，我觉得还有新的打压。

　　“未来二季度最可能出现的是‘量涨价滞’的格局。每年春节过后，都会出现3-4个月的商品住宅成交趋于活跃的现象。今年中央政策不放松，上半年更不可能松绑，但只要不再出台新的调控政策，那么春季行情还将出现。今年2月成交量，已好于去年3月，预期随着推盘量的增加和促销力度的加大，3-5月成交量还会出现持续攀升。”他进一步认为。

　　而深圳一基金经理则对记者表示，政策层面会不会出，这个事情其实谁都说不准，没有人敢拍脑袋打包票说要出，或者不出。但是你如果看过去三个月，我们看到政策是在从紧往松的方向演变，而不是从松往紧的方向。“目前来看，推动地产交易量变化的三个决定性因素：流动性、政策和货币活化速度，这三个方面后期都是在朝着有利于交易量继续回升的方向在演化，短期内看不到什么负面的因素重新把楼市交易量打下来。”

　　“也有风险。”裴明华却提出，“这个风险就在于，局部放松的政策会不会导致成交量放大，从而进一步扭转价格形成反弹，如果价格出现反弹，那么政策就具有不确定性。房地产行业的基本面和政策面是跷跷板的关系。现在房地产投资增速还比较高，如果投资增速下半年降到个位数，房价有明显跌幅的话，政策肯定会放松，那么地产股一定会向好。”

　　此外，他认为，整个二季度，房地产行业的基本面是往下走的，而政策面整体会保持现有水平。就是说整体比较严，但是支持刚需这部分不会有变动。“二季度行业可能是震荡，但是龙头股现在就可以买，比如一、二线的龙头。因为在调控过程中，这些龙头企业是最受益的，通过我们的数据跟踪来看，他们的市场份额在不断扩大，他们会为将来的竞争积累不少优势。”