- 第1页:营业税
- 第2页:所得税
- 第3页:房产税
- 第4页:城镇土地使用税、土地增值税
- 第5页:契税
- 第6页:与工程财务有关的保险规定
- 第7页:建筑工程一切险
- 第8页:安装工程一切险
- 第9页:施工人员意外伤害保险
- 第10页:例题详解
4.应纳税额
(3.4.9)
土地增值税应纳税额的计算公式为:
(3.4.10)
应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
(3.4.11)
或:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
5.税收优惠
(1)纳税人建造普通住宅出售时,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,就其全部增值额计税。
(2)对个人转让房地产的,凡居住满5年或以上的,免征土地增值税;满3年未满5年的,减半征收;未满3年的,不实行优惠。
(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
(4)1994年1月1日前签订的房地产转让合同,无论房地产在何时转让,均免征土地增值税。
(七)契税
1.纳税人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业,事业单位,国家机关,军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。
2.纳税对象
契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下5种情况:
(1)国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)。
(2)国有土地使用权转让(转让方还应交土地增值税)。
(3)房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)。以下几种特殊情况也视同买卖房屋:
1)以房产抵债或实物交换房屋;
2)以房产做投资或做股权转让;
3)买房拆料或翻建新房。
(4)房屋赠予,包括以获奖方式承受土地房屋权属。
(5)房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税)。
3.计税依据和税率
契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同,契税计税依据有以下几种情况:
(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据;
(2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(3)土地使用权交换、房屋交换,以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;
(4)以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税,计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益;
(5)房屋附属设施征收契税的依据:
1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税;
2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。
契税实行3%~5%的幅度税率。
4.应纳税额
(3.4.12)
契税应纳税额的计算公式为:
契税应纳税额=计税依据×税率