这七个方面并不是完全独立的，往往的话都是交叉进行的，实际过程中也是反复进行的，不断反复来进行的。在我们现实里面实际上遇到过很多种情况，一个可能性先已经有了一块地了，来策划做什么，也可能我要投资，我连地没有，我选择什么地，再做一个什么，这个思考的方式不一样，当然逃脱不了这七个方面。
    第二点在项目不同的阶段，进展的不同的阶段，要求的策划所要求的内容和深度是不同的，不同的阶段策划所要求的深度和内容是不同的，实际上，我们刚才讲尽管我讲的是在前期，实际上在中后期实际上这个东西也是贯穿的，特别是在融资合作方式，产品经营方式这些东西也是有这样一些思想。不同的阶段它策划构思的内容是不同的，所以不能死抱这几个方面。实际上有些的项目在我们现实里边一看就不行，脑子一看一过就不行，本来就淘汰，你还是往后面做它，做不做它，需要多少投资，汇报是多少，还得做那些科研干嘛，凭经验凭感觉就已经不行了，如果凭经验感觉可以，再往下面做一步，如果下面初步的一个科研可以，再往深了做，是这样一个过程，在实际我们当中。所以项目进展不同的阶段，它的内容和深度是不一样的。但我们在介绍的时候可以介绍比较全面一点，比较深入一点。
    再一个，我们策划应该树立面向市场的观念，具有预见性和超前性。当然我们现在的话，讲面向市场的观念很多，包括市场的营销策划，什么叫做面向市场，这个东西要把它弄懂。面向市场就是迎合消费者，你这个东西有没有人要，简单说有没有消费者，具体化就是这样一个东西，不是一个虚的，有没有一个消费者。有没有消费者这个东西说起来是容易的，但是有些是很难的，西方的理论有各种各样的态度。一种认为有了供给自然就有需求，当然这是一个比较传统的这个东西。第二种的话，就是挖掘市场的需求。但还有一种还得创造这个需求，实际上我们长远来看，实际上是创造需求，需求者他不知道，不清楚的，但通过你的点拨或者什么就发展了，但是你这个分析是有道理的，不是简单去迎合它，就是说我们策划要树立面向市场的观念。所以，我们说盖房子不是简单的盖，关键是盖了这个东西能被人所接受，能有买家，或者能有消费者，这才是核心，这才是一个面向市场。
    开发项目策划不是凭空来设想的，假想的，必须以深入扎实市场的调查、预测为基础，为前提。但是，这里要注意一点，真正我们做策划的时候，一开始是要大胆来设想的，包括我们搞研究的也是，我主张的观点就是先要大胆的假设，再来小心的求证，思路要开阔，随便去想它，这是第一步，必须要随便去想它，你可以异想天开。所以，在西方有一个叫做头脑风暴法，在我们国家过去开会把它翻译成诸葛亮会，或者是务虚会这样一些东西，或者头脑碰撞，脑花什么这样一些东西，然后一开始不排除，这样的话对于每一个东西小心的求证，筛选下来的就是你的。所以在墨守成规了也不行，搞不出一个好的东西。所以，为什么我们这些学者他挣不了钱，就在这个地方，炒股的理论深厚了也不行，太谨慎了，考虑问题有时候太多了一点。当然这个是在我们这个市场下面，但是长远我们还是有作用，不能抱负，最主要是不能抱负，所以策划比较重要的需要注意的。当然将来我们策划里面告诉大家就是有几种思考的方法，在过程中，我再讲。一个是换位来思考，这个还是比较重要的，换位来思考。所以，我们很多开发商的话，就很难换位，很难换这个位。你还是把你想象为一个开发商，你就做不出一个好的产品，你把你当做是一个市场中的一个人，一个某种类型的消费者，你实际上你盖了这个房子你自己要用，自己要住或者是自己要什么，你自己体会一下这个东西才能够做出一个什么来……当然的话，你能够把你假设成市场中某一种类型的人，这种思路，就是换位。当然谈到这个地方的话，所以有一个说法的话，我们要挣这个钱，不是挣市场中所有人的钱，实际上在我们做策划里面或者做经营里面，只要在市场里面有一部分纯体，也可能是５％，甚至２％，只要５％、２％这个东西能够构成一个市场，能够构成一个需求的量，一个足够的量能够支撑起你这个项目这个东西才行，所以我们将来在谈这个东西。很多开发商希望开发这个东西什么人都可以买，什么人都可以消费这也是一个错误的一点，实际上作为一个市场层面的一个东西。这个市场里面只有１０％甚至有５％有这样一个欲望需要，你为了他来做这样一个定位的东西就能成功。当然我们策划里面把你自己当做一个需求者来考虑这样一个问题。实际上跟演员一样的，不是生活中你的，你是在剧本电影那个背景下人的思想活动，最后做一个什么东西，这是一个。当我们还有一个比较重要的观点就是，叫做反周期来运作，这样一个东西，特别在房地产。房地产真正的投资开发它的周期是比较长的，当然也有短期炒作，我们投资开发周期是比较长的，我们刚才讲是市场它就有变化，而且变化有低潮有高潮，当然我们看待策划的时候，看待这个东西，周末这个东西是叫做在西方有一个比较重要的环境叫做反周期来运作，高潮的时候，这时候要谨慎，低潮的时候你要介入这样一个东西。等你开发完成之后，推出来是一个市场刚好需要的一个东西。就是说，你要老是去赶这个浪潮，除非你是在最前面，所以我们现在市场都已经看好了，你再去弄这个东西可能就要出现问题了，所以它有一个反周期运作的这样一个思路。
    还有一个叫逆向思维这样一些东西。逆向思维的话，看待这个市场里面你可能跟别人要拧着来的，但是反东西有一点相类似，但是主要讲开发的内容这样一些，别人都做这种东西的时候，你就小心一点，别人不做的时候你要做一些什么东西。所以，策划主要内容之前，我们先把这个大跟大家交代一下，现在我们休息。
    ……分析选择里面我们还是要对区位的重要性还是有一个认识，当然过去的话，我们不太重视区位，后来的话我们都学到了位置位置还是位置，到现在的话，我看到很多文章又全面的否定这个东西，都是有一个过程，所以不是说把这个东西当做一个永远不败的东西，当然的话也不能忽视它。房地产这种投资和其它的投资最大的一个特性就是这种产品本身不可移动，它在哪里来生产，或者说我们开发，就对哪里的销售，就应该在哪里来消费它？这就是一个最大的一个区别，消费者都是要在这个你开发这个地点来消费的。所以我们引申出来房地产市场也是一个地区性的市场，所以地区性的市场就要掌握地区市场的变化，或者说当地消费习惯这样一些东西。我们在做开发区位分析与选择的时候，我们一般来讲分为两个方面，一个叫做地域的分析与选择，一个是叫具体地点的分析与选择。地域的分析与选择我们就是说宏观方面的分析与选择，或者我们一般把它称为战略性的选择，主要考虑到大的方面。你这个项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件这样一些因素，当然作为我们一般的房地产开发商，他有一个特点的话，他到外地去开发的不多，但也有的，不大，一般在当地开发比较多，所以在地域的分析与选择有时候显得不是特别的突出。像我们讲如果你这个投资是一个全球性做房地产开发的，是在美国做，还是中国大陆做，还是香港做，或者在俄罗斯去做，或者在越南去做，有这样一个方面，有制度政策方面这样一些东西。当然在中国来做，你是在北京做、上海做，还是广东，还是西北也有这样一些问题。但是房地产开发商一般局限于一个地区来做，做了一个项目还在这个地区做另外一个项目，实际上由于我们国家特殊的情况决定的。房地产进入的门槛比较高，特别是关系上的门槛，我们经常谈的，你做第一个项目，第一个项目的成本比较高，打通各个方面的关系，简单说就是买通局长、司长，搞这样一些东西，但是到你这个项目差不多再做第二个的时候这个环节都熟了，跑规划，跑立项，税费都容易多了，都习惯了这个。但是一般从理论上讲，地域的分析与选择，这个简单讲一下。

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