（三）物业净收益的求取

运用收益法估价（无论是报酬资本化法还是直接资本化法），需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益。

出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，税中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实的物业租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。

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