滨海县人民政府关于进一步加强县城区住宅小区物业管理工作的意见
　　滨政发〔2010〕108号

东坎镇人民政府，县各有关单位：
　　为切实提高县城住宅小区物业管理总体水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合我县实际，现就进一步加强我县物业管理工作提出如下意见。
　　一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性 
　　近年来，随着我县城市化进程的不断加快，物业管理在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。加强物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，促进城市房地产的保值增值；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各有关部门和单位要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，及时化解管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。 
　　二、明确职责，建立健全住宅小区物业管理工作机制 
　　住宅小区物业管理必须按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确县、镇两级职责分工，落实行政监管和公共服务的责任，充分发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，健全城建主管部门监督管理、东坎镇人民政府负责落实社区居委会对社区范围内开发项目实施属地管理、相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进县城区物业管理工作。
　　（一）县住建局作为物业管理的主管部门，负责物业管理的监管和行业指导，负责研究制定物业管理相关政策和行业标准；负责新建住宅项目的规划建设和综合验收；指导监督业主委员会的建立、改选和换届工作；负责老住宅小区综合整治并转入物业管理；负责物业服务企业的资质审查；组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；负责指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金使用进行审查；负责指导物管机构和村（居）委会加强社区物业服务活动的日常监管，牵头协调县相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为。
　　（二）东坎镇政府会同县物业管理行政主管部门具体组织辖区物业管理工作；负责会同有关方面划定社区物业管理区域，落实社区工作人员进小区；做好新建居住小区的交接管理；组织实施业主委员会的建立、改选和换届工作；参与选聘物业服务企业的招投标管理；建立健全信访投诉处理机制，加强职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题；配合相关部门做好老旧小区整治改造工作。
　　（三）社区居委会配合东坎镇人民政府和业务主管部门做好社区物业管理的落实工作；参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织，建立健全信访投诉处理机制，调处物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，并及时向有关行政执法机关反映。
　　（四）财政部门负责住宅专项维修资金监管，负责老小区改造专项资金及小区管理工作的社区工作人员补贴资金的预算编制及使用监管。
　　（五）公安、工商、消防、卫生、环保、城管、物价、质监等相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。各相关职能部门要加大执法监管力度，对小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，依法从严查处，维护物管区域正常的公共管理秩序。
　　三、因地制宜，合理确定物业管理方式和组织形式
　　物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理方式和组织形式。力争三年内，物业管理或基础性物业服务覆盖到所有住宅小区，基本形成体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
　　（一）新建商品房住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。东坎镇、住建局等相关部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区要严格落实公建配套验收制度，验收时，社区、前期物业服务企业必须参加。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。开发建设单位要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。
　　（二）老住宅小区要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。要加大对老住宅小区的整治力度，逐步解决住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础性服务落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区实施统一管理、差异化服务，开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。