偃师市物业服务企业管理办法

　　为进一步规范我市物业管理市场秩序，提升物业管理水平，切实为广大业主提供规范、透明、高效的物业服务，根据国家、省、洛阳市物业管理有关法规政策，结合我市实际，特制定本办法。 　
　　一、物业服务企业经营活动标准 　
　　（一）凡在本市从事物业服务活动的企业，须持有市工商局颁发的营业执照、房管局颁发的资质等级证书和物价局颁发的收费许可证，以及《中华人民共和国公司法》规定的其他有关证件。 　
　　（二）凡从事物业服务活动的管理人员，应具有必要的专业知识；有资格要求的，应取得相应的资格证书。
　　（三）本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，须持资质等级证书和相关证件到市物业管理领导小组办公室（以下简称“市物业办”）备案。
　　（四）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　（五）业主委员会或建设单位在选聘物业服务企业时，须与其签订《物业服务合同》，明确双方的权利、义务及毁约、失约应承担的责任等。
　　（六）逐步推行新建物业项目前期（成立业主委员会前）物业服务招投标制度。市物业办负责对物业服务招投标活动进行组织、监督和指导。 
　　二、物业服务企业服务基本标准 
　　（七）物业服务企业须制订完善的物业服务方案，以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，并在服务小区人群密集处公布。
　　（八）物业服务企业必须严格按照《物业服务合同》规定的服务内容和服务标准，对承接的物业项目进行管理和服务。
　　（九）物业服务企业承接物业项目时，提供的服务项目和服务标准须参照相关规定由小区业主委员会与物业服务企业在服务合同中约定： 
　　1．公共秩序维护服务：24小时门卫值班，对重点区域、重点部位定时巡逻；制订消防、治安、水、电、气、暖等突发事件应急预案，消防设施具备随时启用条件，确保小区居民人身、财产安全。小区内车辆停放管理有序，确保小区交通畅通无阻。 　
　　2．保洁绿化服务：小区公共场所每日清扫1次，楼道每周清扫2次，生活垃圾日产日清；小区公共雨水、污水管道每年疏通1次，化粪池每年清理1次；草坪、花卉、树木等绿化物整洁美观，无黄土裸露、无杂草杂物、无病虫害。生活用水箱（池）清洗、消毒和水质检测每年不少于1次。
　　3．维修服务：加强房屋共用部位、共用设施的日常管理和维护，定期对小区房屋单元门、楼梯道、路灯、楼道灯、楼梯窗户进行维修养护（每月不少于2次），确保各类公共设施运行正常。其中：急修项目2小时内到现场、24小时内修复，如不能在规定时间内完成，须对居民作出限时修复承诺；小修项目3天内修复，需安排工程修理的，应及时告知报修人；中修、大修项目应向业主委员会或业主大会提出报告和建议，根据业主委员会或业主大会的决定，及时组织维修。
　　三、物业服务企业服务收费标准 
　　（十）小区业主委员会成立前，由市物业办负责物业服务企业暂定服务等级标准，市物价局负责为物业服务企业办理临时收费许可手续。小区业主委员会成立后，由物业服务企业与小区业主委员会协商服务等级标准，签订《物业服务合同》，确定收费标准。
　　（十一）物业服务企业收费项目须经市物价局批准，并在小区人群聚集处公示。新增收费项目的，须召开小区业主大会，由大会讨论通过；未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自增加任何公共收费项目。
　　物业服务公示内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起止时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。
　　（十二）物业服务企业受相关服务企业委托代收代缴有关费用的，须签订委托协议。代收代缴的费用要按时、足额缴纳有关部门，不得私自截留挪用。
　　（十三）物业服务企业实行酬金制的，必须每半年公布一次财务收支账目；实行包干制的物业收支账目，是否公布由物业服务企业与小区业主委员会协商确定。
　　（十四）物业服务企业须严格执行跨区服务备案制度，接受项目所在地物业主管部门监督、管理。因收费、服务、公共秩序维护、绿化、维修、清洁等方面引起业主投诉的，物业服务企业要及时解决处理；对业主投诉未及时处理的，由市物业主管部门下发限期整改通知；拒不整改的，由市物业主管部门依据相关政策，酌情给予通报、警告、降低资质等级或吊销资质处理。市物业主管部门在接到小区业主投诉后，须在15个工作日内依法作出处理决定，并通报处理结果。
　　四、其它
　　（十五）物业服务企业在合同到期或合同期内撤离服务小区的，须提前3个月以书面形式告知市物业办、全体业主、小区业主委员会及原合同签订单位。市物业办接到终止服务告知书后，应于15日内调查核实并予以答复。物业服务企业接到同意撤离的答复后，须在7天内完成相关资料、图纸及物业服务用房移交工作；未按规定移交、不配合移交的物业服务企业，由市物业办责令其限期改正，逾期不改正的，按照《国务院物业管理条例》处1万元以上、10万元以下罚款，当年资质动态考核为不合格；情节严重、造成恶劣影响的，吊销资质证书。
　　（十六）新设立的物业服务企业1年内未开展物业管理服务的，由市物业办依法注销其资质证书。
　　（十七）物业服务企业未取得相关证照从事物业服务活动的，由市房管部门没收其违法所得，并处5万元以上、20万元以下罚款；造成业主损失的，依法承担赔偿责任。
　　（十八）物业服务企业聘用未取得上岗证书或其他专业技术证书人员从事物业服务活动的，或取得证书人数不够资质规定标准的，由市物业办责令限期改正；逾期不改正的，由市房管部门责令停止违法行为，处5万元以上、20万元以下罚款；造成业主损失的，依法承担赔偿责任。
　　（十九）物业服务企业实行酬金制，未按规定公布物业管理收支账目或违规收费的，分别由市物业办和物价局责令其限期改正；逾期不改正的，年终考核为不合格。
　　（二十）未经业主大会或业主委员会同意收取其它公共费用的，由市物价局责令其限期改正，并退还非法所得。
　　（二十一）物业服务企业不按合同约定提供服务的，由市物业办责令其限期改正。
　　（二十二）禁止物业服务企业采取各类非正常手段进行恶意竞标。否则，将追究其法律责任，赔偿经济损失，吊销物业服务企业资质。
　　（二十三）物业服务企业要虚心接受物业服务小区业主委员会和广大业主的意见，认真进行整改。对违反服务合同约定且拒不改正，小区多数业主意见大、满意度低（低于50%）的物业服务企业，小区业主委员会有权对其提出警告，责令限期改正或建议市物业办给予降低资质、注销资质处理。
　　（二十四）市物业管理领导小组负责物业服务企业年终考核工作。对投拆率低、年终考核优秀的物业企业，给予表彰奖励；对投诉率高、年终考核差的物业企业，降低资质等级，情节严重的，注销资质。
　　（二十五）本办法自发布之日起施行。