南平市物业服务收费实施办法

　　一、为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》规定，结合我市实际，制定本实施办法。
　　二、本实施办法适用于本市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业服务区域提供物业服务的收费行为。
　　三、本实施办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　四、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　五、物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。
　　六、物业服务收费实行统一政策、分级管理。市价格主管部门会同房地产行政主管部门负责制定全市物业服务收费政策，指导、协调全市物业服务收费的监督管理工作。
　　县（市）价格主管部门会同县（市）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
　　七、物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。
　　八、实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，按分级管理原则，南平市区范围内的由市价格主管部门会同房地产行政主管部门制定《南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》并向社会公布；南平市区以外由当地物价局会同建设局（房管局）制定普通住宅物业服务等级及指导性收费标准，并向社会公布。
　　新建住宅的具体物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。
　　前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业服务区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要适当调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主根据公布的指导价范围内重新约定。
　　合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业服务区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。
　　九、实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
　　各级价格主管部门、房地产行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务行为的引导与规范，促进物业相关主体合理约定收费及有关事项。
　　十、包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　十一、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本的构成包括如下：
　　人员费用、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费、以及经业主大会同意的其它费用。
　　十二、新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同.
　　开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同时在物业销售时明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　十三、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。开发建设单位在房屋买卖合同中应当包含上述约定的内容。物业服务企业每月应在服务区域内醒目位置公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。
　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。