2007年9月，我国首个农村综合物业管理站在河北省涿州市卢家场村开张，由此中国式农村物业管理在中国史册上拉开了序幕。居家生活由专业物业服务公司帮忙打理，如今可不再是城市市民的“专利”，涿州市卢家场村综合物业管理站的开张，标志着我国农村村民也开始享受物业管理的周到服务，从此我国专业化物业管理服务迈开了由城市转向农村的步伐。农村生活由物业管理企业进行社会化、专业化、市场化管理，对于物业管理企业、政府机关，物业管理行业、农村居民来讲都充满了新的挑战，这也是社会发展的必然趋势。回顾物业管理的发展进程，我国物业管理行业又将迎来新的挑战。

一、    我国物业管理经历了以下几种模式。

（一）福利型行政化管理模式

　　福利型行政化管理模式主要出现在传统的计划经济体制下，国家机关部门、企事业单位依据个人职务资历而进行房屋分配，产权由国家所有，使用权归住房人，由各级房管局、房管所（站）、区街办事处以及自己拥有房产的企事业单位下属的房管所、房产科等单位进行管理，提供维修保养和对房屋使用进行管理，不提供便民服务，房租标准低廉，仅靠房租很难保养好物业，属于非商品性、非自动化的传统房产管理模式。

（二）行政型专业化管理模式

　　行政型专业化管理模式主要出现在计划经济向市场经济体制转轨进程时期，出现“双轨共管”型管理模式，一方面保留着传统的国家企事业单位的自管形式；另一方面随着这些单位向企业化和实体化转变，其原有房产的管理也开始转向独立化和专业化，这种模式主要适用于单位自买、自建的直管房，产权按一定比例优先出售给职工，由单位组建的专业房地产企业、物业管理公司或其单位下属专业部门实施管理，经费来源于开发单位、购房单位、政府机关或职工个人共同出资，这种模式是物业管理在特定形势下的过渡模式，它的过渡性导致了它在管理上的多样性，实质是行政性的管理组织，专业性的管理形式。

（三）直管型专业化管理模式

　　直管型专业化管理模式是房地产开发商自己组建物业管理公司，对所开发出售、出租的物业进行管理，是目前国内商品房开发建设实行最多的一种管理形式，许多房地产企业，往往都是自建自管，将自己开发建成的物业交由属下的物业管理部门来管理，该部门进一步发展，便独立注册成为物业管理公司，这种物业管理公司作为开发商的下属单位，有的独立核算，一般很少参与市场竟争，属于“王子不愁找王妃”、“老子物业儿子管”的形式，此模式一方面对所托管物业的特点比较熟悉，很少有竣工验收和接管验收的矛盾，经费来源也较为稳定、直接、可靠、对开发商是一种责任归属，容易与开发商的业主、用户沟通，执行贯彻开发商最初的规划设计，管理运作也都能从长远考虑；但由于管理人员往往不够专业，运作程序常常达不到规范化及操作的工具设备比较简陋等等不足。

（四）市场型专业化管理模式

　　市场型专业化管理模式是独立的、专业化的物业管理公司，通过投标在市场竟争中接管物业，它遵循了物业所有权与管理权分离的原则，物业管理公司受业主和用户的委托，对物业进行综合性、专业化、社会化的经营管理与服务，该模式完全自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展；通过签订合同或契约，按照业主和用户的要求与意愿实施管理，真正摆正了“主人”与“管家”的关系，在业务上不仅负责物业的养护维修，而且还提供房屋装修、家电维修、室内清洁等后期服务与便民服务，很多项目还设立了前期介入，从设计阶段就参与意见，形成了全过程、多层次、多种经营的综合性服务与管理，提供管理与服务是有偿的，实行保本微利的有偿性收费，使之物业管理运作更中专业化、现代化、法律法，代表了物业管理市场的发展方向，是未来物业管理行业的主导模式。

二、物业管理发展经过了以下几个阶段

（一）法律法规不健全，物业管理日常事务摸索阶段。

　　主要体现在全国《物业管理条例》出台之前，自深圳市东湖丽苑管理处成立到2003年全国性《物业管理条例》出台，期间由于经济迅速发展，物业管理实质已逐渐形成，但相关法律、法规滞后所引发了诸多问题，如管理与服务不分，乱收费等问题随处可见，从业人员对物业认识不够，对日常事务做法只是在引进的形式下摸索物业管理之路，面对中国特色社会主义道路摸索着适合中国国情与法律的物业管理；还处在直管型专业化的管理模式引领着整个物业管理行业的阶段，对于前期规划设计的不足所引发后期管理问题，业主维权性问题很多地方都受不到合法保护，往往业主在购置物业的同时被动的接受物业管理企业，物业管理企业开展工作多半以开发商利益为重，从而使行业存在诸多弊端，日常工作的开展也在不断探索之中。物业管理释义：物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 

（二）法律法规逐步健全，开始趋向市场型专业化物业管理阶段。

　　随之中国《物业管理条例》的出台，人们维权意识加强，市场型专业化物业管理模式逐步扩大，各建设单位和开发商将物业管理工作也纳入规划设计与建设管理日程之中，“物业管理顾问”随而产生，顾问市场逐渐强大呈现出强大生命力。物业管理释义也随《物业管理条例》出台而重新释义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。至此业主才开始真真正正“当家作主”，开始自己选聘物业管理企业，物业管理顾问也越来越受开发商的喜欢，名物业甚至成为房屋销售卖点，人们意识上也从原来的只是选房屋到选后期物业管理企业，在物业管理运行中产生各类矛盾，物业管理纠纷也能得到相关法律法规的及时解决，市场型物业管理市场逐步走向规范化。

（三）各种类型物业也逐步引进专业化物业管理，农村城市化专业化物业管理开始向全面化进程。

　　物业专业化管理工作纳入全面化进程，这是改革开放后市场经济体制下的产物，原本城市居家生活所独有的专业化物业管理服务，在社会经济发展迅速的推进下，结合自身优势，因此而产生了“政府楼宇后勤化”“医院后勤化”“农村物业管理”等各类场所物业管理都应孕而生，物业管理行业在不同的领域开拓自己市场，开始创造性地尝试以物业管理模式开展各式各样的物业服务业务，以“建设文明社会和物业管理相结合”的模式，开创出了一条富有中国特色的物业管理之路。为建设文明社会、效益社会、和谐社会作出了突出的贡献！为建设社会主义新农村迈开了重要一步。

三、大力全面化发展物业管理的意义。

　　物业管理专业化、全面化、规范化、市场化、的发展是我国社会经济建设迅速发展的必然趋势。大量的实践证明，物业管理的好坏，直接影响着经济、社会、环境等各方面的效益，大力全面化发展物业管理业，从房地产业的角度看，它可促进房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立和完善；从财富的角度看，良好的物业管理能够延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值；从经营的角度来看，良好的物业管理是最实在、最有效的市场推广手段，既可以使开发商较快的达到其市场目标，也能为投资者带来直接的丰厚的经济效益；从社会发展与稳定的角度看，良好的物业管理能充分发挥物业设施的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽，可形成互助、互谅的社会风气，促进社区精神文明建设。

　　总之，由于物业管理所实行的企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，不管是“政府楼宇后勤化”“医院后勤化”“农村物业管理”等各种类型物业由专业化、市场化物业管理进行运作，均适应了市场经济环境，具有较高的效率和效益，是一种充满活力、充满人情味的现代化的产业管理模式。大胆的借鉴香港地区及国外物业管理经验，利用中国物业管理多年经验，探索并建立一整套符合国际惯例、适合中国国情和中国特色社会主义特点的物业管理体系，培育、形成和发展中国物业管理行业，是现代化社会发展的期待与呼唤，更是中国房地产业走向成熟并健康发展的必由之路。