物业有形资产增值技巧（二）

来源：物业管理师发布时间：2013-04-06 物业管理师辅导视频评论

　　　　辅助资产经营
　　物业辅助资产经营包括：商务中心、购物中心、康乐俱乐部、停车场、洗衣房、团膳、中西式餐饮、保洁服务、保安服务等。
　　（1）物业辅助资产经营包括自营、租赁经营、承包经营三种形式；
　　（2）物业辅助资产经营的核心是为租户提供配套的、多功能的服务；
　　（3）物业辅助资产经营要开拓两个市场即租户和社会公众，开创两个利润中心即租户和社会大众。
　　（一）独立核算、自负盈亏
　　辅助资产经营部门应独立核算、自负盈亏，最大限度地满足租户要求，努力开拓两个市场（租户、社会大众），获得良好的经济效益和社会效益。由于辅助资产经营涉及面广、专业性强，以独立核算、自负盈亏为宜。
　　（二）建立辅助资产经济责任制
　　1建立辅助资产经济责任制的作用，可以避免：
　　（1）责任不明，相互扯皮；考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)
　　（2）使用过度，维护保养不足；
　　（3）被动维修，管理乏力。
　　2建立辅助资产经济责任制的步骤
　　（1）清查设备，核定资产。对各独立核算单位使用的公共设备、设施进行全面清查，逐一
　　核实分类登记，健全设备账卡制度，核定已占用的设备设施资金额。
　　（2）核定能源消耗与费用；
　　（3）建立完善的管理制度体系，包括设备管理制度、维护保养制度、核算制度、岗位责任制度。
　　3建立辅助资产考核体系
　　（1）设备状态指标：设备完好率、设备事故率、设备有效利用率；
　　（2）设备产出指标：固定资产利税率、设备寿命周期费用有效率；采集者退散
　　（3）维护保养指标：设备维护保养优等率、设备突发故障率、设备突发故障排除时间、设备返修率；
　　（4）计划完成指标：设备定期维护保养计划完成率、设备项修计划完成率、设备大修计划完成率、计划准确率；
　　（5）成本费用指标：设备维修费用率、设备备件资金周转率。
　　（三）创造两个利润中心
　　辅助资产经营要创造两个利润中心即满足租户需求建立第一个利润中心；满足社会公众需求建立第二个利润中心。
　　满足租户需求除在经营时间上有特殊安排外还可通过建立会员制，给租户一定折让来最大限度内吸引租户顾客群。
　　满足社会公众需求，将楼宇辅助资产功能向社会开放：
　　1洗衣房
　　洗衣房除满足楼宇洗衣服务要求外还可承揽旅馆、准星级饭店、一星级饭店、二星级饭店、公寓、物业（不设洗衣房的中、小型物业）团体的批量洗衣服务。在提高资产利用率的基础上提高经济效益、社会效益。
　　2康乐俱乐部来源：考试大
　　首先满足楼宇租户的康乐要求，通过实行会员制使租户享受一定的方便和折让；在营业时间上与租户的办公时间、休闲时间相配合；聘请形体教练、器械教练，针对白领阶层的工作特点进行讲座和辅导；其次要定期对社会公众开放，以满足社会公众健身康乐需要。
　　3美容美发
　　白领阶层讲究美容、美发、护肤、推拿按摩，在保养、修饰的基础上消除疲劳，以全新的容貌投入日理万机的商务工作中去，因而美容美发首先要满足租户的日常需求（如工作照、新闻发布会、重要的签约仪式、接受记者采访……之前都要进行适当的修饰）；其次对社会公众开放，满足其相关需求。
　　4商务中心
　　除满足租户的日常需求外还可面向社会承揽打字服务、复印服务、翻译服务、传真业务、文件装订业务……等。
　　5购物中心
　　除满足租户的购物需求外，还可向社会公众开放，满足其购物需求。其它如中西餐厅，停车场、保洁、保安服务……在此不赘述。
　　

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