三、我国物业管理制度的历史沿革（了解）
    从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点
    1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。
    这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：
    一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验；
    二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；
    三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法
    这一阶段颁布的物业管理法规政策有：
    《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
    《全国优秀管理住宅小区标准》
    《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
    《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》
    《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
    《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
    《物业管理企业财务管理规定》
    《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
    《物业管理企业资质管理试行办法》
    《住宅室内装饰装修管理办法》
    2. 2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
    这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：
    一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；
    二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；
    三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。
    这一阶段的物业管理政策法规主要有：
    （1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；
    （2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；
    （3）2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》；
    （4）2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；
    （5）2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；
    （6）2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；
    （7）2004年9月，建设部发布《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；
    （8）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。
    四、《物业管理条例》（掌握并熟悉）
    1.《物业管理条例》的立法过程
    1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组
    2001年3月，经建设部常务会议讨论通过，形成《物业管理条例》（送审稿），提请国务院审议
    2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《物业管理条例》（草案）登报公开向社会征求意见
    2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）
    2003年6月8日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院379号令颁布了《物业管理条例》
    2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施
    2.《物业管理条例》的指导思想
    《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：
    一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
    二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
    三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
    3.《物业管理条例》的立法原则
    《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循以下基本原则：
    ①物业管理权利和财产权利相对应的原则
    ②维护全体业主合法权益的原则
    ③现实性与前瞻性有机结合的原则
    ④从实际出发，实事求是的原则
    4.《物业管理条例》创设的法律制度
    创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度（具体内容见第三章）
    5.《物业管理条例》的主要内容
    《物业管理条例》分为七章70条
    6.《物业管理条例》确立的基本法律关系
    ①业主相互之间的关系
    ②物业管理企业和业主之间的关系
    ③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
    ④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系
    ⑤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系
    ⑥物业管理各方主体与政府之间的关系qa

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