一、风险理论
　　(一)风险的定义
　　从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：
　　(1)负面性。即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。
　　(2)不确定性。风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生。
　　(3)可测性。凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发生是可以测定的。这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或几率。所以，风险可以通过大量的观测结果来揭示出它潜在的必然性。这种风险的可测性是保险人能够经营保险的基础。
　　(二)风险的类型
　　风险的类型是根据不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。从物业管理的需要来说，主要介绍下列几种分类：
　　1．纯粹风险与投机风险
　　这是按损失的性质来划分的。纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险；而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。例如房屋所有权人遭受火灾损失，这是无利可得的风险。而市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益固然受损，但租金上涨，则业主就可以因此而获利：
　　2．财产风险、责任风险及人身风险
　　这是按风险的对象来划分的。财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。责任风险是指他人遭受财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间不确定。一般来说，财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。
　　3．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险
　　这是按风险发生的原因来划分的。自然风险是指由自然因素和物理现象造成的实质风险，例如，火灾、洪水、雷电等造成的风险；社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险，如盗窃、罢工、动乱等所带来的损失；政治风险是由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险；经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测的错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌等风险。技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、产品被迅速淘汰等风险。事实上，上述五种风险很难严格区分。自然风险、经济风险、社会风险因积累过久、处理不当，很可能导致政治问题而引发政治风险。自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险。
　　4．基本风险与特殊风险
　　这是按风险影响的程度和范围来划分的。基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。
　　(三)风险的成本
　　风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。一般来说，风险成本包括以下三个内容：(1)防范、分散或转移风险的费用；(2)风险所带来的损失及处理费用；(3)风险的社会成本。

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